Transformer un garage en pièce à vivre : quelle autorisation d’urbanisme demander ?
Vous voulez transformer un garage en pièce à vivre, mais vous ne connaissez pas les démarches administratives à suivre ? Vous voulez savoir quelle autorisation demander ? Quel Cerfa utiliser ? Sachez que cela peut sembler compliqué mais dans cet article nous allons tout vous expliquer.
Tout d’abord, nous allons vous éclairer sur certaines notions qui rentrent en ligne de mire pour ce projet. A savoir : transformer un garage en pièce à vivre entraîne-t-il un changement de destination ? Comment savoir quel type d’autorisation d’urbanisme demander ?
Ensuite, nous vous parlerons des règles à respecter pour réussir une autorisation d’urbanisme et comment réaliser le dossier. Enfin, nous parlerons aussi des taxes et des sanctions.
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Transformation d’un garage en pièce à vivre : quels critères ?
Transformer un garage en pièce à vivre entraîne-t-il un changement de destination ?
Premièrement, sachez qu’en urbanisme, la notion de destination de la construction est utilisée pour définir la fonction d’un bâtiment. Dans le cadre des autorisations d’urbanisme, articles R421-17 et R421-14 du Code de l’urbanisme, il est établi que changer la destination d’un bâtiment existant nécessite une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
Cependant, il faut savoir que la transformation d’un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination.
Toujours d’après le Code de l’urbanisme, tous les locaux accessoires d’un bâtiment gardent la même destination du local principal. Donc, votre maison appartient à la catégorie habitation et votre garage en fait partie.
De plus, il n’y a aucun contrôle sur les changements entre sous-destinations d’une même destination.
Cela signifie que vous n’aurez pas à déclarer ces transformations en tant qu’un changement de destination, mais vous serez obligé de le faire malgré tout pour deux raisons :
- Votre projet créé de la surface de plancher.
- La transformation de garage en pièce à vivre nécessite une modification de la façade.
Maintenant, approfondissons ces deux conditions.
Création de surface de plancher
Un garage ne constitue pas de surface de plancher. En revanche, transformer un garage en pièce à vivre, avec ou sans travaux, permet de gagner quelques mètres de surface de plancher. C’est ce que vous serez obligé de déclarer. De surcroît, la surface de plancher totale de votre maison va augmenter, ainsi que les taxes à payer.
Concernant l’autorisation d’urbanisme à demander, sachez que vous devez réaliser une déclaration préalable pour :
« La transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. » (Article *R421-17-g du Code de l’urbanisme).
À savoir qu’aucun seuil pour demander un permis de construire n’est mentionné dans ce point du Code. Néanmoins, la mairie pourrait éventuellement appliquer les seuils définis au point « f » du même article. C’est pourquoi il est capital de consulter votre mairie en cas de doute. Ces seuils sont :
En zone non soumise à PLU :
- Au-delà de 20 m² un permis de construire vous sera demandé.
En zone urbaine soumise à PLU :
- La mairie pourrait vous demander un permis de construire pour un projet qui dépasse 40 m².
Soulignons que si la surface totale de votre maison, après transformation du garage en pièce à vivre, dépasse 150 m², un permis de construire est obligatoire ainsi que le recours à l’architecte. De plus, le seuil sera ramené à 20 m² même en zone urbaine avec PLU.
Il faut savoir que d’autres critères peuvent rentrer aussi en ligne de compte dans l’étude de votre dossier. Nous allons voir maintenant lesquels.
Modification de la façade
Premièrement, sachez que pour transformer un garage en pièce à vivre, il n’y a pas que la surface qu’il faut calculer. En effet, en France, il est impératif que les espaces respectent un certain nombre de critères. Et ce, pour être considérés sains et aptes à l’habitat humain.
De ce fait, nous en déduisons qu’au minima, vous allez devoir changer votre grande porte de garage pour quelques fenêtres ou une grande baie vitrée pour faire rentrer de la lumière et la ventilation de votre nouvelle pièce de vie. Donc, cela veut dire des travaux qui vont modifier l’aspect extérieur de votre maison.
C’est une autre raison pour laquelle vous allez être contraint de faire à minima une déclaration préalable de travaux. Cet aspect est encore plus délicat si vous êtes dans une zone de protection architecturale dans laquelle vos travaux seront soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France – ABF.
Comment réussir une autorisation pour la transformation d’un garage en pièce à vivre ?
Respect de la réglementation urbaine
De plus, un autre facteur à prendre en compte très sérieusement avant de transformer un garage en pièce à vivre est la réglementation de votre commune. Si elle est soumise à un Plan local d’urbanisme, ou à un document équivalent, certaines règles peuvent être mises en place. Dans la zone où se trouve votre terrain, vérifiez :
- les distances avec les limites séparatives tolérées,
- le nombre de places réservées aux stationnements exigées,
- les critères esthétiques à respecter : couleurs, matériaux, entre autres,
- les hauteurs autorisées,
- les servitudes de vue,
- Si la suppression de votre garage vous oblige à créer des places de stationnement, vous devez être sûr d’avoir de la marge sur votre terrain.
Nous vous conseillons de consulter les documents d’urbanisme avant de vous lancer dans n’importe quel chantier ou projet qui implique votre maison.
En outre, vous devez être encore plus attentif si votre terrain se trouve dans une zone protégée ou sous un PSMV – Plan de sauvegarde et mise en valeur, car les règles sont encore plus strictes dans ce cas.
Les terrains implantés dans les lotissements ont aussi des contraintes particulières à prendre en compte.
Vous pouvez aussi demander un certificat d’urbanisme, ce qui vous donnera les informations correctes sur les règles applicables à votre projet, en plus de vous avancer sur les démarches administratives liées à l’urbanisme.
Bon à savoir. Urbassist vous assiste dans la rédaction de votre demande de certificat d’urbanisme. Répondez à quelques questions et obtenez votre dossier. Il ne vous reste plus qu’à adresser votre dossier dans votre mairie.
Préparation et dépôt du dossier
Maintenant que vous connaissez les règles d’urbanisme à respecter et le type d’autorisation à demander, parlons du dossier.
Pour transformer un garage en pièce à vivre vous devez soit déposer une déclaration préalable, soit un permis de construire. Dans le premier cas, le formulaire Cerfa à remplir est le N° 13703. Pour le permis de construire c’est le N° 13406.
Une fois votre formulaire en main, cochez la case « Travaux sur construction existante » pour décrire la nature du projet. Précisez le détail de votre projet dans les champs « autres » et « Courte description de votre projet »
Indiquez par exemple, qu’Il s’agit de la transformation d’un garage en pièce à vivre avec modification de la façade.
Ensuite, renseignez la surface de plancher créée. Dans ce cas, c’est la surface de votre garage qui va se transformer en pièce à vivre.
Au-delà du Cerfa, il faudra joindre des plans et des documents graphiques :
- Un Plan de situation
- Le Plan de masse
- Un Plan de coupe
- Le Plan de façades et des toitures
- Une représentation de l’aspect extérieur.
- L’insertion paysagère
- Une photographie de l’environnement proche
- Une photographie environnement lointain
Bon à savoir. Urbassist est une plateforme en ligne qui vous permet de rédiger vos dossiers de déclaration de travaux en peu de temps. Il suffit d’aller sur notre site pour recevoir une assistance automatisée et en moins de 25 minutes vous obtiendrez vos plans et votre Cerfa !
Avec tous ces éléments, vous pouvez transmettre votre dossier dans votre mairie en main propre ou par lettre recommandé avec avis de réception.
Bon à savoir. Avec la dématérialisation vous n’avez plus besoin d’imprimer vos documents. Vous pouvez les déposer en ligne sur le guichet numérique de votre mairie, par adresse e-mail ou autre. Pensez à vous renseigner auprès de votre commune !
Aspects supplémentaires : taxes et sanctions
Taxes
Lorsque vous faites une déclaration de travaux, vous êtes par conséquence en train de déclarer aux services des impôts que la situation de votre propriété a changé. Jointe au formulaire Cerfa, il y a toujours une fiche de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.
La bonne nouvelle est que votre nouvelle pièce à vivre, bien qu’elle entraîne une augmentation de la surface de plancher du bâtiment existant, ne génère pas de nouvelle surface taxable.
A la différence de la surface de plancher, la surface taxable inclut dans son calcul les garages. En principe, vous avez déjà payé vos taxes.
Bon à savoir. Pour les impôts, la transformation d’un garage ou des combles en pièce habitable, n’est pas considérée comme une extension.
En revanche, si le PLU vous exige des places de stationnement pour contrer le manque engendré par la suppression de votre garage, alors vous serez dans l’obligation de déclarer aux impôts le « nombre de places de stationnement non couvertes ou non closes ».
Ce point inclut les places à l’air libre ou sous un auvent, un carport ou un préau. Bien évidemment, celles-ci seront soumis à la taxe d’aménagement.
Sanctions : pourquoi transformer mon garage en pièce à vivre sans autorisation est une mauvaise idée ?
Un contrôle peut survenir à tout moment. C’est le cas de tout projet soumis à une autorisation d’urbanisme. Si les informations fournies aux autorités ne correspondent pas à la réalité de votre maison, alors vous vous exposez à des sanctions financières et juridiques.
De plus, sachez que si l’ancien propriétaire du bien n’a pas déclaré les travaux, il en est de votre responsabilité.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire nos articles : « Quels sont les risques en cas de travaux non déclarés ? » ; « Travaux non déclarés par l’ancien propriétaire : quoi faire ? » et « Travaux non déclarés : prescription et régularisation«
Toutefois, si vous avez déjà fait vos travaux sans en informer les autorités, sachez que vous pouvez effectuer une régularisation de travaux.
Enfin, sachez qu’avec Urbassist vous pouvez rédiger votre demande d’autorisation de travaux en moins de 25 minutes et recevoir votre dossier complet, en quelques clics !
