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27 / 06 / 2022

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Par : K. Villadiego, docteur en urbanisme et aménagement du territoire

Lecture : 9 min

Zone urbaine : tout savoir sur la Zone U !

L’occupation et l’utilisation des sols est un des sujets prioritaires pour l’urbanisme et l’aménagement du territoire. C’est pourquoi la politique d’urbanisme d’une ville intègre très souvent des plans de zonage. Puisque le territoire est hétérogène, il faut pourvoir traiter différemment les espaces verts des zones de construction. Ce qui nous amène à la zone urbaine qui est le sujet de cet article !

Pour commencer, nous tenterons de vous donner une définition de ce qu’est une zone urbaine. Ceci est en soi un défi car le débat en urbanisme autour de « la chose urbaine » est prolixe. Ne vous inquiétez pas, nous ne vous ferons pas un traité de morphologie urbaine, nous irons à l’essentiel.

Table of Contents

Zone urbanisée : définition et plan local d’urbanisme – PLU

Définition macro de zone urbaine

Examinons en premier et brièvement la définition macro des zones urbaines.

D’une part, la notion de zone urbaine est souvent assimilée à l’agglomération, la ville, le lieu des citadins… Ce qui nous amène à l’idée de zone urbaine comme un espace caractérisé par la continuité du bâti et habité par une population. Mais, combien d’habitants et de bâti il faut pour considérer une zone comme urbaine ? C’est la question.

D’autre part, selon ce critère de taille de la population les définitions changent. Ainsi, parler de ville en Chine n’a pas la même connotation qu’en France. Cela dit, nous allons nous concentrer par la suite, sur une définition plutôt au niveau national pour arriver à l’échelle qui nous intéresse : la commune.

Pour cela, il faut avant tout, définir la « zone urbaine » selon le Code de l’urbanisme (article R 151-18) : Un secteur peut être classé en zone U s’il est déjà urbanisé ou s’il est desservi par l’infrastructure publique.

Bien que cette définition soit assez claire, elle reste tout de même imprécise compte tenu de la complexité du territoire français. Regardons maintenant quelques éléments de contexte qui vous aideront à mieux comprendre le sujet. A commencer par ce qui est considéré comme un espace urbanisé en France.

Les zones urbanisées en France

Tout d’abord, nous nous devons de contextualiser le sujet. Comme vous devez le savoir, le territoire français présente une division ou découpage administratif. De ce fait, on parle de : régions, départements et communes. Ces derniers sont de tailles et d’organisations différentes mais elles correspondent à des zones urbanisées constituant l’espace urbain et l’espace rural.

Il faut savoir qu’en France, l’Insee utilise une grille communale qui classe les communes selon leur densité. En effet, celles « densément peuplées ou de densité intermédiaire » forment l’espace urbain. Les communes « peu denses ou très peu denses » forment des communes dites de l’espace rural.

C’est donc, la densité et non le nombre d’habitants qu’il faut prendre en compte. Un exemple frappant est Eybens (84). Avec une population de 9 980 habitants et une part de population dense de 0,82, elle est classée commune densément peuplée. Alors que Koungou (06) avec ses 32 156 habitants est classée commune de densité intermédiaire.

Figure 1. Les zones urbaines en France : urbanisation et métropoles. Source : Vie publique

Ensuite, les communes peuvent se regrouper avec d’autres communes pour former des EPCI (établissements de coopération intercommunale). Les catégories d’EPCI en date d’écriture de cet article sont les :

syndicats de communes ;
communautés :
- de communes ;
- urbaines ;
- d’agglomération .
métropoles.

L’intérêt de ce regroupement est de mutualiser les services et les ressources des communes. Elles peuvent, par exemple, réfléchir et produire ensemble leurs projets d’aménagement et de développement et leurs documents d’urbanisme.
D’un autre côté, les communes peuvent présenter une subdivision à l’intérieur d’elles-mêmes. En effet, vous connaissez peut-être bien les notions de quartiers ou d’arrondissements. Néanmoins, il existe une subdivision moins connue mais qui nous intéresse davantage. Nous parlerons maintenant du zonage du PLU.

Le zonage du PLU

En premier lieu parlons du Plan local d’urbanisme – PLU. Pour faire court, le PLU (ou le PLUi pour les EPCI) est un document d’urbanisme. En fait, il s’agit d’un ensemble de documents qui contiennent les projets et politiques de croissance et d’aménagement de la ville.

Le Code de l’urbanisme (Articles R151-1 à R151-55) indique que le règlement est une des parties du PLU. Et ce règlement, qui se compose d’une partie graphique et une partie écrite, est celui qui vous concerne le plus.

Vous vous demanderez pourquoi ? Tout simplement parce qu’il vous dira si les travaux prévus sur votre parcelle ou dans votre maison sont possibles.

Il faut savoir que le règlement s’établit en fonction des secteurs présentant plus au moins des caractéristiques morphologiques similaires.

Ainsi, les communes réalisent leurs analyses et classent leurs territoires en fonction des catégories.
Sachez que ces catégories sont tout sauf arbitraires. Le Code de l’urbanisme établit 4 catégories : les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A), les zones naturelles et forestières (N).

Ensuite, ce classement se traduit par des cartes comme celle que nous vous présentons ci-dessous correspondant à la communauté urbaine Grand Arras. Et c’est ce que l’on appelle le zonage du PLU.

Figure 2. Extrait du zonage du PLU de la Communauté urbaine Grand Arras. La zone U et ses sous zones sont en tons rose et violet sur la carte.

Enfin, quant aux règles, c’est dans le règlement écrit qu’elles sont détaillées. Toutefois il faut d’abord identifier votre zone dans le règlement graphique. Nous allons nous concentrer maintenant sur la Zone Urbaine dite Zone U.

Bon à savoir. Pour connaitre avec certitude ce qui est permis ou interdit sur votre terrain, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel.

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Le règlement en zone urbaine

Comment savoir si ma parcelle est en zone urbaine ?

Pour savoir si votre terrain est en zone urbaine, il faut aller chercher sur le document d’urbanisme de votre ville. En dehors du plan local d’urbanisme – PLU, il peut s’agir de :

un plan local d’urbanisme intercommunal – PLUi,
une carte communale,
un plan de sauvegarde et de mise en valeur – PSMV.

Pour les consulter vous avez trois moyens :

Aller sur le site internet de la mairie. Cherchez le PLU et téléchargez le règlement graphique. Recherchez votre parcelle sur la carte. Il est toutefois possible que votre mairie n’ait pas de site internet ou que le PLU ne soit pas en ligne. De toute évidence, il va falloir vous déplacer à la mairie.
Demander un certificat d’urbanisme. Nous en avons déjà parlé dans cet article. Le Certificat d’urbanisme vous dira exactement dans quelle zone est votre parcelle. De même, il vous donnera les règles à respecter.
Consulter le Géoportail de l’urbanisme. En rentrant votre adresse vous tomberez sur votre zone.

Figure 3. Capture d’écran du Géoportail de l’urbanisme. On observe le zonage de la ville de Saint Étienne (42000). En rouge, les zones urbaines dites zones U.

Pour finir, si votre parcelle se trouve dans une zone marquée avec la lettre U, elle est en zone urbaine.

Il faut savoir que la complexité des villes fait que souvent les zones présentent des sous divisions. Ainsi, comme vous le voyez sur l’image de Saint Étienne ci-dessus, la zone U s’indique avec la lettre U et est accompagnée d’autres lettres. Par exemple, la sous « zone UFg » accueil exclusivement des activités en lien avec les transports publics.

Mais comment savoir ce qui est permis dans une zone urbaine, nous le verrons maintenant.

Constructibilité en zone urbaine

En admettant que votre parcelle se situe en zone urbaine, il est temps de retourner sur le règlement du PLU. Effectivement, c’est ce document (graphique et écrit) qui vous donnera la réponse.

En priorité, nous vous conseillons de lire les dispositions ou règles générales. Elles vous permettront de comprendre le projet d’aménagement de la ville et le règlement. Qui plus est, vous saurez aussi si vous êtes en zone de servitude d’utilité publique. C’est-à-dire, en zone à risque, en site patrimoniale remarquable ou dans un emplacement réservé.

Dans le premier cas, c’est-à-dire, en zone à risque, il faudra consulter le plan de prévention des risques – PPR. Si c’est un risque d’inondation par exemple, le PPRi vous indique le classement par degré de vulnérabilité ou danger. Dans une zone à fort danger la constructibilité sera très probablement interdite.

En ce qui concerne les sites patrimoniaux remarquables, ils sont soumis à plan de sauvegarde et de mise en valeur PSMV. Dans ces secteurs, l’ABF – Architecte des Bâtiments de France donne son avis pour toute autorisation d’urbanisme.

Ayant ces informations en tête, vous pouvez passer ensuite aux dispositions applicables à toutes les zones. Evidemment, les règles décrites dans cette partie du PLU s’appliquent à tous les secteurs de la ville. C’est très encadré et la constructibilité dépend de la compatibilité et l’intégration du projet à l’environnement.

Enfin, un emplacement réservé est un secteur délimité dans lequel la constructibilité est gelée. Cela signifie que la ville n’autorisera aucune construction car le terrain a déjà une affectation prédéterminée.

Sachez aussi que si le PLU est en procédure de révision, la commune peut aussi geler son utilisation. Donc, établir un sursis à statuer. De plus, votre terrain peut faire l’objet d’un droit de préemption urbain. Bref, réfléchissez avant de construire.

Mon terrain est constructible, mon projet est-il réalisable ?

Considérons que votre terrain est constructible. Il faut regarder maintenant la conformité du projet. En d’autres termes, vous pouvez construire, mais pas n’importe quoi, ni comment. Voyons maintenant comment établir cette conformité au PLU.

Après les dispositions générales du règlement écrit, vous arriverez à la partie dédiée à la zone U. Comme nous l’avons déjà expliqué, il se peut que votre parcelle se situe dans un sous-secteur (UAa, UBc…).

Continuons avec l’exemple de la ville de Saint Étienne. Si vous habitez à la rue Traversière, vous êtes en zone UAa donc, noyau historique. Autant vous dire que la construction est très contrainte. Le PLU vous renverra également sur la réglementation spécifique au site patrimonial remarquable annexe au PLU.

Prenons un autre cas, votre terrain se situe dans le quartier « Pont de l’Ane – Monthieu », vous êtes en secteur UFf. Celui-ci correspond aux activités de commerce de détail.

Figure 4. Parallèle entre les règles des zones UA et UF de la ville de Saint Etienne.

Quoi qu’il en soit, en parcourant les pages dédiées à votre zone U, vous trouverez les règles concernant :

L’occupation et l’utilisation des sols interdites, autorisées et sous conditions.
Les dessertes de voies et des réseaux.
L’implantation des constructions, les alignements et les limites séparatives.
L’emprise au sol.
La hauteur maximum de la construction.
L’aspect extérieur : matériaux, couleurs, clôtures…
Les stationnements autorisés.
Les espaces libres.

Si votre projet respecte ces règles, alors vous pouvez faire une demande d’autorisation d’urbanisme en toute sérénité. Votre projet est en théorie, conforme.

La déclaration de travaux dans les zones urbaines

Pour débuter cette dernière partie, il faut vous dire que la réglementation varie selon la nature du projet. Ainsi, le Code de l’urbanisme fait une distinction entre les constructions nouvelles et les travaux sur construction existante. Nous verrons tout de suite en quoi consiste cette différentiation.

Déclarer une construction nouvelle

Premièrement, ce que nous appellerons « constructions nouvelles » sont les constructions indépendantes. Cela veut dire qu’il n’existe aucun lien structurel avec une autre construction. Une maison, un abri de jardin, une piscine, une annexe, un garage indépendant, une véranda autoportée sont des constructions nouvelles.

Figure 5. Piscine, une construction nouvelle.

En second lieu, sachez que pour ces constructions les règles sont les mêmes en zone U qu’ailleurs. Ainsi, tout projet ayant :

Une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 5 m² et inférieure ou une égale à 20 m² nécessite une déclaration préalable de travaux.
Plus de 20 m² de surface de plancher ou emprise au sol demande un permis de construire.
En dessous de ce seuil de 5 m², les projets de construction nouvelle ne nécessitent pas de déclaration. Sauf s’ils se situent en secteur protégé.

Finalement, rappelons que les zones U sont des secteurs déjà urbanisés. La règlementation locale encadre fortement, voire souvent interdit, les nouvelles constructions, surtout dans le centre historique. Nous ne le répèterons jamais assez, consultez votre document d’urbanisme pour avoir la certitude que votre construction soit conforme.

Regardons maintenant le cas des constructions existantes.

Travaux sur construction existante

Il faut dire que les travaux sur construction existante sont plus facilement identifiables. Les surélévations, excavations ou agrandissements sont des travaux sur des constructions existantes. En somme, ces projets ont un lien fonctionnel et structurel sur la construction déjà existante.

Dans cette même catégorie on retrouve les modifications de façade et l’aménagement des combles.
Puisque ces constructions existent déjà, votre mairie, à travers le PLU, règlemente toute modification envisagée. Elle doit s’assurer de leur intégration harmonieuse avec l’existant et éviter les ruptures. Ceci est spécifiquement traité dans l’article « aspect extérieur » du PLU.

Si votre maison se situe en zone U, vous profiterez d’un allègement des règles par rapport aux constructions nouvelles. Car le seuil de surfaces pour déposer une DP ou un PC n’est pas le même. Ainsi :

Pour un projet d’extension de jusqu’à 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, une simple déclaration préalable de travaux suffira.
Au-delà de 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, il faudra demander un permis de construire.
→ Attention tout de même au fait que si l’ensemble de la construction après travaux (maison existante plus agrandissement) dépasse 150 m², alors un permis de construire s’impose. À savoir que cette dérogation s’applique à partir de 20 m² d’extension. Et de surcroit, le recours à l’architecte devient obligatoire.

Outre les surfaces, la modification des façades exige une déclaration préalable de travaux. Exceptés ceux d’entretien ou de réparations ordinaires, mais aussi les ravalements de façade en dehors des secteurs protégés.
Pour conclure, sachez qu’une déclaration préalable est nécessaire pour transformer plus de 5 m² en surface de plancher. Autrement dit, si vous transformez votre garage (local non constituant de la surface de plancher) en pièce à vivre, vous devez le déclarer.