Lotissement : définition et réglementation associée
A l’heure où les offres immobilières battent leur plein et où les Français cherchent leur future maison, nombreux sont les choix. Si construire une maison isolée reste le plus attirant pour les ménages, il faut tout de même trouver un terrain. Encore faut-il, qu’il soit isolé, constructible et viable. Et avant toute chose, il faut se pencher sur le prix du terrain et les démarches administratives.
Pour ceux qui le souhaitent ou que ces contraintes découragent, reste l’option d’achat d’un terrain situé dans un lotissement. La quête du graal va donc s’orienter vers les aménageurs, les promoteurs ou les lotisseurs qui proposent le meilleur projet pour vous.
En étant un acquéreur, vous devez tout d’abord vous renseigner sur ce que vous comptez acheter. Quand parle-t-on d’un lotissement ? Quelle est la réglementation qui s’applique ? Quelle autorisation d’urbanisme est nécessaire ? Cet article, lotissement : définition et réglementation associée, va vous éclairer. Commençons par vous expliquer en quoi consiste un lotissement.
Bon à savoir. Si vous avez un terrain en vue d’achat, il est souhaitable de demander un certificat d’urbanisme. Ce certificat, délivré par votre mairie, vous informera sur le terrain en question. Les taxes, les règles d’urbanisme et même la viabilité de votre projet. Vous pouvez préparer votre dossier en ligne sur la plateforme Urbassist.
Définition de lotissement
Définition
Comme nous venons de l’énoncer, voyons tout de suite la définition d’un lotissement. Pour cela, reprenons l’article L442-1 du Code de l’urbanisme :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
De ce fait, toutes les divisions ne sont pas des lotissements. Pour qu’on parle de lotissement, il faut que les parcelles issues de la division se destinent à la construction. Il faut savoir que le Code de l’urbanisme identifie les opérations de division foncières qui ne constituent pas des lotissements.
Un autre aspect à souligner : le lotissement peut se créer à partir de plusieurs unités foncières. A condition que celles-ci soient attenantes. Par unité foncière on comprend une ou plusieurs parcelles d’un seul tenant appartenant au même propriétaire ou indivision.
D’autre part, sachez que le périmètre du lotissement est aussi fixé par le code. De ce fait, il comprend :
- le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments,
- les voies de desserte, les équipements et les espaces communs aux lots, les cas échéant,
- sous décision du lotisseur, les parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées.
De même, il semble nécessaire de souligner qu’un seul lot destiné à être bâti motive la définition de lotissement.
Pour finir cette partie concernant les définitions, voyons ce qu’est la notion de propriété et de jouissance. Une division en propriété est par exemple celle qui se réalise dans le cadre d’une succession. Tandis qu’une division en jouissance se fait sous l’accord du propriétaire ou d’un bail dans le but de construire.
Ce qu’il faut savoir avant d’acheter en lotissement
Admettons que vous avez trouvé le projet idéal. C’est le moment de faire une checklist des aspects à connaître sur la légalité du lotissement avant d’acheter un lot. Ces points sont :
Le projet de lotissement possède un permis d’aménager
En effet, aucune promesse de vente ou de location et aucun acompte ne peut se réaliser avant la délivrance du permis d’aménager. Le lotisseur doit vous communiquer ce permis de manière préalable à la signature. Et, lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente ou des engagements de location, il devra vous le transmettre. Il doit en faire de même s’il existe un cahier des charges fixant les conditions de vente ou de location des lots.
La publicité mentionne les autorisations d’urbanisme
Ce point concerne toute forme de publicité sur la vente ou la location de terrains situés dans un lotissement. Ainsi, le lotisseur se doit de citer de manière explicite s’il est en possession ou non d’un permis. Le même cas s’applique pour les lotissements soumis à la déclaration préalable.
Par ailleurs, si le lotissement possède une autorisation, la publicité doit informer sa date de délivrance. Il est important aussi qu’elle mentionne que le dossier peut être consulté à la mairie. L’information contenue dans les publicités doit être conforme à l’autorisation accordée. C’est-à-dire, qu’elle ne doit pas indiquer des informations induisant l’acquéreur en erreur lors de l’achat ou de la location des lots.
La promesse de vente indique la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison
Effectivement, dès l’obtention du permis d’aménager, le lotisseur peut adresser une promesse de vente unilatérale. Néanmoins, il doit respecter un délai de 10 jours pendant lesquels vous pouvez vous rétracter. Le vendeur du terrain a ensuite 21 jours pour vous rendre les fonds versés. Attention tout de même à respecter les conditions de rétractation. Si toutes les clauses suspensives se réalisent, le vendeur peut vous imposer une indemnité d’immobilisation. Celle-ci ne peut pas excéder 5% du prix de vente.
La vente définitive des lots intervient après l’achèvement des travaux
D’après le Code de l’urbanisme, le lotisseur peut procéder à la vente définitive des lots avant exécution totale sous conditions. Ces conditions sont que le lotisseur :
- demande une autorisation de différer à la mairie. Et dans ce cas, il s’engage à finir les travaux dans un délai préétabli.
- justifie d’une garantie d’achèvement des travaux.
Autrement, la vente des lots ne peut pas se réaliser avant l’achèvement des travaux ; y compris les prescriptions issues du permis d’aménager, le cas échéant.
Maintenant, vous connaissez quelques obligations des promoteurs et lotisseurs. Vous êtes ainsi mieux préparé avant d’acquérir un terrain situé dans un lotissement. Néanmoins, ce n’est pas tout. Parlons maintenant des règlements.
Règlement et autres règles d’urbanisme appliquées aux lotissements
Règlement de lotissement : définition
Les lotissements sont sujets à des règles propres à lui-même qui s’inscrivent dans un document dénommé : règlement du lotissement. L’objet de ce règlement est de fixer les règles d’urbanisme du dit lotissement.
Dans ce document, vous trouverez les dispositions générales, comme la division de terrain ; mais aussi, on peut règlementer des points spécifiques comme la liste des végétaux à utiliser.
L’occupation du sol, les accès, les emprises, les limites séparatives, les hauteurs, les clôtures… Tout est dans le règlement du lotissement. Ce document ressemble pour beaucoup à un plan local d’urbanisme mais a une échelle restreinte. D’ailleurs, le règlement du lotissement et le PLU doivent être compatibles.
Lors de l’achat de votre lot, vous et les autres colotis recevrez un exemplaire de ce règlement. Ainsi, au moment de demander votre autorisation d’urbanisme, c’est ce règlement qui servira à l’instruction de votre dossier. En d’autres termes, le règlement du lotissement est opposable aux demandes de permis de construire.
Il faut savoir qu’il devient caduc au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. A ce moment-là, le lotissement sera couvert par le plan local d’urbanisme en vigueur ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
Auparavant, la majorité de colotis avait la possibilité de demander le maintien du règlement. Cependant, depuis la Loi Alur de mars 2014, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU.
Ce qu’il faut retenir est que vous n’avez pas le droit de faire tout ce que vous voulez. Autant vous dire que consulter ce document avant de vous engager contractuellement vous sera très précieux.
Cahier de charges du lotissement : définition
Un autre document qui concerne les lotissements est le cahier des charges. A la différence du règlement, il contient des règles de nature privée et contractuelles. C’est-à-dire, il indique les droits et les devoirs des colotis.
De même, le cahier des charges peut définir les servitudes d’urbanisme et particulières au lotissement. Avant d’acheter un lot dans un lotissement, prenez bien soin de lire ce document.
Quelle autorisation d’urbanisme pour un lotissement ?
Déclaration préalable ou permis d’aménager ?
Comme vous vous en doutez, une division foncière relève du droit des sols et donc du droit de l’urbanisme. Bien que certaines divisions parcellaires ne nécessitent aucune autorisation. Celles-ci sont listés de manière exhaustive dans le Code de l’urbanisme et n’incluent pas les lotissements. Effectivement, un lotissement est une division qui doit se déclarer. Et pour cela, c’est bien une déclaration préalable de division ou un permis d’aménager qu’il faut.
Déclaration préalable de division
Ce type d’autorisation d’urbanisme, la déclaration préalable de division, s’applique aux divisions cadastrales exemptées de permis d’aménager. Pour diviser un terrain sous ce régime de déclaration, il faut remplir deux conditions :
- Que la parcelle divisée se situe en dehors d’un secteur protégé. C’est-à-dire hors périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.
- Qu’aucune création de voies, d’espaces ou d’équipements communs aux lots soient prévus.
Voyons comment cette deuxième condition se traduit concrètement :
Permis d’aménager
Selon le Code de l’urbanisme, vous devez demander un permis d’aménager si :
- Le lotissement se situe en secteur protégé. C’est-à-dire, dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.
- Il est nécessaire de créer des voies, des espaces ou des équipements communs à plusieurs lots.
L’illustrations suivante vous montre ce dernier cas de manière plus précise.
À noter que le permis d’aménager ou la déclaration préalable de division, autorisent uniquement l’aménagement et la division des terrains. Pour construire, il faut ensuite, demander un permis de construire.
Le permis de construire dans un lotissement
Une fois les aménagements achevés, l’étape de construction des maisons démarre. Pour cela, une nouvelle autorisation est nécessaire. On parle alors d’un permis de construire. La législation est assez précise à ce sujet. Le permis de construire maison individuelle est octroyé uniquement sous réserve d’une des conditions suivantes :
- Après l’exécution totale du chantier et de la constatation de la conformité de l’aménagement du lotissement.
- A partir de l’obtention d’une autorisation à la vente ou à la location anticipé des lots. Néanmoins, il faut que les équipements desservant le lot soient accomplis. Pensez à demander au lotisseur, le certificat attestant l’achèvement de ces équipements et joignez-le à la demande de permis de construire.
- A compter de la délivrance du permis d’aménager, si le permis de construire ne porte pas sur une maison individuelle.
Il faut savoir que le permis d’aménager ou la déclaration préalable de division cristallisent les règles d’urbanisme pendant 5 ans. Autrement dit, la commune ne peut pas instruire votre demande de permis de construire au regard des règles d’urbanisme nouvelles. Par exemple, admettons que la commune a modifié une règle du PLU ; elle ne peut pas vous exiger d’être conforme à ladite règle – sauf dans des cas très précis et encadrés. Et surtout, elle ne peut pas vous refuser le permis de construire pour ce motif. Le délai de 5 ans se compte à partir de l’achèvement des travaux du lotissement.
Pour finir cet article, lotissement : définition et réglementation associée, voici quelques informations importantes en provenance du site de Service public :
