Zone à urbaniser : comprendre la Zone AU

Comme nous l’avons déjà expliqué dans d’autres articles, l’urbanisme en France se gère au travers d’outils. Parmi ces outils, il existe les documents d’urbanisme.
En général, un document d’urbanisme n’en est pas qu’un, mais compose un ensemble de documents. Et dans cet ensemble on y trouve des documents écrits et graphiques. Ces documents contiennent, pour certains, le diagnostic du territoire, les orientations d’aménagement et le règlement d’urbanisme.
Opérationnellement cela implique une classification par zones selon les prescriptions d’utilisation, occupation et aménagement du sol. Autrement dit, un plan de zonage et des règles par zone.
Dans cet article nous allons vous parler de la zone à urbaniser ou zone AU du plan local d’urbanisme. Avant tout, nous allons vous expliquer le zonage du PLU de façon à contextualiser.

Le zonage du Plan Local d’urbanisme – PLU

Pour commencer, le plan de zonage fait partie du contenu du Plan local d’urbanisme – PLU. Celui-ci est le document d’urbanisme de référence pour l’instruction des autorisations d’urbanisme.

Il contient les projets d’aménagement et de développement du territoire. On remarque aussi les servitudes d’utilité publique et les emplacements réservés annexes au PLU. Mais aussi, le règlement, qui comporte une partie écrite et une partie graphique. Ce dernier est celui qu’on appelle plan de zonage. C’est souvent celui qui intéresse davantage au moment de demander une autorisation de travaux.

Certaines communes, optent pour se regrouper et former un EPCI – Etablissement public de coopération intercommunale. Elles élaborent ensemble, non pas un PLU mais un PLUi – plan local d’urbanisme intercommunal.

D’autres communes, en générale de petite taille, adoptent plutôt pour une carte communale. Ce document d’urbanisme est plus simple et moins détaillé qu’un PLU. Il contient tout de même une carte indiquant les zones constructibles. De la même manière, il présente les secteurs dans lesquels les constructions sont interdites ou soumises à conditions.

Le zonage du PLU va plus loin que la carte communale. Il réglemente l’occupation des sols à un niveau supérieur. A chaque zone s’applique des règles d’urbanisme spécifiques. Et ce, en termes de constructibilité, de prospects, d’aspect extérieur des constructions, d’espace verts, de stationnements…

Le Code de l’urbanisme établit 4 grandes catégories des zones possibles :

• ZU : zone urbaine,
• ZAU : zone à urbaniser,
• ZA : zone agricole,
• ZN : zone naturelle et forestière.

C’est donc, la zone AU, ou zone à urbaniser que nous allons détailler par la suite.

Qu’est-ce qu’une zone à urbaniser ?

Pour définir ce qu’est une zone AU, il faut se tourner vers le Code de l’urbanisme. Dans son article R151-20 il indique :

« Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation. »

À l’égard de cette définition, les zones à urbaniser ne sont pas forcément des espaces naturels. La proximité avec des zones déjà urbanisés n’est pas non plus un critère pour classer les secteurs en zone AU.

En revanche, la principale référence pour définir ces zones est l’état des :

• Réseaux dit de viabilité (eau, électricité et, le cas échéant, assainissement) proches.
• Voies ouvertes au public environnantes.

Il faut souligner qu’en parlant des « voies ouvertes au public » s’incluent aussi les voies privées accessibles par le public.

En partant des critères mentionnés ci-dessus, le Code distingue clairement deux catégories de zones AU :

1. La première correspond aux secteurs dans lesquels les réseaux existant à la périphérie immédiate présentent une capacité suffisante pour desservir des constructions.
2. La deuxième répond aux secteurs avec un équipement proche existant insuffisant pour accueillir le développement urbain futur.

Quelques points à retenir

Les plans locaux d’urbanisme présentent les dénominations 1AU ou IAU pour la première catégorie. Et aussi 2AU ou IIAU pour la deuxième. Néanmoins, c’est n’est pas une obligation règlementaire, et ce n’est pas systématique. Donc, il peut y avoir d’autres nomenclatures respectant toujours l’indication « AU ».

Deux notions doivent se préciser : la capacité suffisante et la périphérie immédiate. La première se mesure en fonction de la taille de l’urbanisation projetée. Tandis que par périphérie immédiate, on entend qu’il existe au moins un point, proche au secteur à urbaniser, équipé. Il n’est pas nécessaire que tout le périmètre de la zone AU soit pourvu de réseau et de voies.

Parlons maintenant de ce qui concerne la constructibilité.

AOP et constructibilité en zone à urbaniser

Avant de vous parler de constructibilité et des autorisations d’urbanisme en zone AU, nous vous parlerons des OAP. Effectivement, pour être constructibles, la commune doit établir les orientations d’aménagement et de programmation de la zone. Comme mentionné préalablement, une OAP se transcrit dans un document faisant partie obligatoirement du PLU.

Les OAP peuvent établir des dispositions concernant : l’habitat, le transport, le déplacement, les actions pour la continuité écologique… Soit toutes les décisions d’aménagement urbain. Mais en plus, elles comportent l’échéancier pour l’ouverture à l’urbanisation d’une zone AU.

Il existe trois types de OAP :

1. Sectorielles,
2. Des secteurs d’aménagement,
3. À vocation patrimoniale.

La différence entre le premier et le deuxième type, est que le premier comporte un règlement propre au secteur. Le deuxième ne présente pas des règles spécifiques. Il doit tout de même garantir la cohérence entre les projets d’aménagement et construction et le PADD. C’est-à-dire avec le projet d’aménagement et de développement durable. Les OAP à vocation patrimoniale, comme l’indique sa dénomination, visent à garantir la préservation et mise en valeur du patrimoine.

OAP exemple de Rodez

En prenant l’exemple de la ville de Rodez, le PLUi définit 6 OAP des secteurs d’aménagement et une OAP sectorielle.

On souligne par exemple l’OAP du secteur d’aménagement Chemin de la Toucade. L’OAP délimite les espaces à construire, le type de construction possible mais elle ne renseigne pas plus sur les règles. Toutefois, il stipule que le règlement du PLU doit se respecter.

D’un autre côté, on a l’OAP sectorielle du Bourran – La Gineste. Dans celles-ci la commune établit les règles précises pour les parcelles à l’intérieur de la ZAC – Zone d’Aménagement Concernée. Tandis que pour celles en dehors, il faut s’adresser au règlement du PLU.

Voyons maintenant, pourquoi il est important de s’informer sur les OAP de votre commune.

Peut-on construire en zone à urbaniser ?

Par principe, les zones à urbaniser sont destinées à être constructibles. Néanmoins, cette condition dépend de la catégorie de ZAU dans laquelle se situe votre parcelle.

1. Dans la première catégorie, c’est-à-dire, les secteurs avec un réseau et des voies existantes à la périphérie immédiate, il est possible de construire. Nonobstant, il est nécessaire que le PLU ait définit les conditions d’équipement.
   Pour cela, c’est dans les Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) que la ville doit établir ces modalités d’équipement. Le Code indique que, si nécessaire, le règlement du PLU doit aussi indiquer les conditions de viabilisation.
2. La deuxième catégorie sous-entend que les terrains ne sont pas encore viables à l’urbanisation. De ce fait, pour pouvoir les rendre constructibles, il en faut une révision et/ou une modification du PLU. Et ce, dans le but d’intégrer des OAP – Orientations d’aménagement et de programmation de la zone. En effet, les constructions sont interdites, mais elles restent possibles dans le futur.

À noter que l’article L153-38 du Code de l’urbanisme oblige les communes à justifier leur choix de classement en zone AU. De ce fait, l’ouverture à l’urbanisation doit répondre à un besoin. Autrement dit, il faut qu’il ne reste plus de secteurs à urbaniser dans les zones déjà construites pour en ouvrir d’autres. Cela étant dit, la commune doit justifier la création de la Zone AU par délibération motivée.

Bon à savoir. Pour connaitre les règles de votre commune qui impactent votre parcelle, n’hésitez pas à demander un Certificat d’Urbanisme. Vous aurez des informations sur les taxes, les servitudes et notamment sur la faisabilité de votre projet. Sur Urbassist, vous trouverez une assistance automatisée 24/24h pour réaliser votre dossier de certificat d’urbanisme opérationnel.

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Autorisations d’urbanisme en zone AU

Une fois que vous avez compris ce qu’est une OAP et l’intérêt pour vos projets, vous devez vérifier que votre parcelle se situe dans la première catégorie de zone AU. Si vous êtes dans la deuxième catégorie, vous devez attendre un peu avant d’envisager des projets.

Ensuite, il faut que votre projet soit compatible avec le règlement de la zone. Qui, d’ailleurs, sera forcément conforme à l’OAP du secteur.

Sachez que, le règlement du PLU ainsi que les OAP sont disponibles en mairie, sur leur site web ou sur le Géoportail de l’urbanisme. Le règlement indiquera les occupations et utilisations du sol possibles ou pas. De même que les règles pour la forme urbaine.

En ce qui concerne le type d’autorisation à demander. Il faudra suivre les règles du Code de l’urbanisme, tout en respectant les indications du PLU.

La déclaration préalable de travaux permet de déclarer des projets de peu d’envergure. Comme un abri de jardin, une piscine. Pour les zones AU, ce sont le permis de construire et d’aménager qui en sont le plus adaptés. Car en général il s’agit de nouvelles constructions. Les divisions peuvent être des opérations réalisées sur les zones AU et pour cela, il faudrait une déclaration préalable de division.