Augmenter la surface habitable d’une maison : règles et démarches administratives
Augmenter la surface habitable d’une maison est un projet qui peut s’effectuer par plusieurs moyens. Réaliser une extension est la forme la plus évidente pour agrandir sa maison. Cependant, gagner des mètres carrés supplémentaires est aussi possible avec l’aménagement des combles ou la construction d’un étage supplémentaire. Ou encore, en exécutant une transformation d’un garage, par exemple en espace de vie.
Enfin, de multiples options s’offrent à vous, avec des travaux plus au moins importants selon votre budget. Néanmoins, mis à part quelques exceptions, vous n’échapperez pas aux démarches administratives. C’est-à-dire, à la demande d’autorisation d’urbanisme. Celle-ci est inévitable dès lors que vous modifiez la surface de plancher, l’emprise au sol ou l’aspect extérieur de votre maison.
Pour tout connaitre sur les règles d’urbanisme et les démarches administratives liées à des travaux pour augmenter la surface habitable d’une maison, lisez cet article.
💡Bon à savoir. Les travaux d’agrandissement nécessitent un regard attentif de la réglementation locale. Le plan local d’urbanisme peut vous contraindre de plusieurs façons. Les urbanistes en charge du service Premium Urbassist analysent pour vous votre document d’urbanisme et vous aident à obtenir votre autorisation en toute sérénité. Urbassist Premium vous accompagne de la construction du dossier à la déclaration d’achèvement des travaux. Venez tester notre service, vous serez satisfait !
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface d’un bâtiment d’habitation peut être interprétée au regard de l’urbanisme et au regard de la construction. Faisons le point sur quelques notions.
Surface de plancher
La surface de plancher est définie par le Code de l’urbanisme comme « la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. »
A ceci on enlève l’épaisseur des murs extérieurs, les vides et trémies, les espaces de hauteur inférieure ou égale à 1,80 mètre, les aires de stationnement des véhicules et les combles non aménageables. Ainsi nous obtenons la surface de plancher de notre maison.
Surface habitable
Dans le domaine du bâtiment, on parle de surface habitable. Et c’est le Code de la construction et de l’habitation qui l’encadre. Dans ce sens, le Code dit que la surface habitable est : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Il ne tient pas compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
🚩Première notion à retenir : la surface de plancher sera importante dans les démarches d’urbanisme. Alors que la surface habitable vous sera utile pour la vente ou location de votre maison.
Ensuite, le calcul de la surface de plancher inclus les murs et cloisons internes, la surface habitable les exclut.
Enfin, pour augmenter la surface habitable il faut que la nouvelle pièce soit une pièce habitable. A éviter toutes les pièces énumérées préalablement. Un garage, une véranda ou une pergola ne comptera pas comme surface habitable.
Mais, quelles sont les options pour agrandir votre maison ?
Comment augmenter la surface habitable de ma maison ?
En début d’article nous avons déjà donné une aperçue des modalités possibles pour ajouter des mètres carrés à votre logement.
Réalisation d’une extension
Tout d’abord, la réalisation d’une extension vous permettra de créer une pièce supplémentaire en rez-de-chaussée. Aménager une nouvelle pièce à vivre, déplacer votre cuisine… pourquoi pas construire votre suite parentale ? Si vous avez du terrain, c’est une très bonne option.
🚩Point critique : la commune peut règlementer l’emprise au sol de votre terrain ainsi que les espaces de pleine terre. Assurez vous avant tout que votre emprise au sol et la pleine terre après travaux restent dans la conformité. Pour rappel, une véranda ne rentre pas dans le calcul de la surface habitable.
Surélévation de la toiture
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez songer à une surélévation de la toiture. Soit pour la création d’un étage supplémentaire ou pour aménager vos combles. L’avantage est que ces travaux sont moins onéreux et qu’il n’y aura pas d’impact sur l’emprise au sol.
🚩Point critique : l’effet sur votre façade sera imminent. La hauteur, les matériaux de finition des murs et de la toiture, la création d’ouvertures… Tout est soumis à prescription par les PLU – Plan local d’urbanisme. Certaines finitions et matériaux sont parfois interdits. Par exemple, des briques ou parpaings visibles, des induits spécifiques, des menuiseries propres à une maison moderne sur une bâtisse ancienne. Alors, pensez à consulter ce document avant de sélectionner le rendu final. D’ailleurs, c’est aussi valable pour une extension.
Transformation de garage en pièce de vie
En dernière, il vous reste la transformation d’une surface non constitutive de surface de plancher ou habitable en surface constitutive des mêmes. Autrement dit, transformer votre garage en pièce de vie. Les travaux se limitent à l’aménagement intérieur et le changement des ouvertures. La porte de garage est souvent remplacée par une baie vitrée.
🚩Point critique : il ne faut pas que cette manœuvre supprime une place de stationnement obligatoire. Du moins, il faut que vous ayez la possibilité de vous garer ailleurs que sur la voie publique ou sur votre parcelle ; sans que cela ait des conséquences sur la surface de pleine terre exigée par la mairie.
Quel que soit votre projet, la demande d’autorisation de travaux est nécessaire. Rassurez-vous, nous allons tout vous expliquer.
💡Bon à savoir. Votre besoin de plus d’espace peut être matérialisé par un autre projet qu’un agrandissement. Par exemple, vous pouvez envisager de construire une annexe. Les annexes sont des constructions indépendantes de la maison principale. Abri de jardin ou studio, vous pouvez réaliser votre dossier d’urbanisme par vous-même avec Urbassist.
Quelles démarches administratives pour augmenter la surface habitable d’une maison ?
En France, les travaux qui modifient la façade d’un bâtiment ou sa surface, entrainent la demande d’une autorisation de construire. Par conséquent, avant d’ouvrir votre chantier penser à vous renseigner à ce sujet pour que votre agrandissement soit légal.
Tout d’abord, vérifiez que votre commune dispose d’un document d’urbanisme et regardez dans quelle zone se situe votre parcelle. Car un plan local d’urbanisme divise la commune par secteurs et établie un règlement à respecter en fonction des zones. Lisez attentivement afin de déterminer tous les contraintes qui peuvent entrainer un refus d’autorisation. Ainsi vous aurez une certitude sur la faisabilité de vos projets.
Ce n’est qu’à ce moment là que vous pouvez fixer vos choix en termes de surface, matériaux, implantation. Mais encore sur la hauteur et le style architectural souhaité. Après cela, vous saurez quelle autorisation d’urbanisme demander.
💡Bon à savoir. Si votre parcelle est placée dans un secteur protégé, dans les abords d’un monument ou dans un site patrimoniale remarquable, vos travaux seront jugés par l’ABF – Architecte des bâtiments de France.
Demander une déclaration préalable
Si vous avez opté pour une extension vous devrez demander une déclaration préalable à minima. La déclaration préalable suffira si vos travaux ne dépassent pas 20m² de surface créée. Ou 40m² si votre parcelle se situe en zone urbaine d’un plan locale d’urbanisme.
De même, selon le Code de l’urbanisme la transformation de garage en pièce à vivre exige une simple déclaration préalable.
En ce qui concerne la surélévation de la toiture. Ces travaux relèvent des travaux sur construction existante. Ils sont aussi soumis à déclaration préalable, tant qu’ils ne soient pas accompagnés d’un changement de destination.
Permis de construire pour augmenter la surface habitable d’une maison
Votre extension fera plus de 20m², (40m² en zone U), alors vous devez faire une demande de permis de construire extension. Il en va de même pour une modification de façade réalisé en parallèle à un changement de destination.
Un point de vigilance est tout de même le recours à l’architecte. En effet, lorsque la surface totale de votre maison après augmentation dépasse 150m², vous y êtes obligé. Et ce, dès les premiers 20m² d’agrandissement.
Alors, faites bien vos calculs de surface pour une extension de maison !
Par ailleurs, dès que vous êtes sous le régime d’un permis de construire, il vous sera demandé une attestation de conformité à la réglementation thermique. Peu importe la surface.
Comment préparer le dossier d’autorisation d’urbanisme ?
Pour finir cet article, voyons comment constituer le dossier à déposer en mairie pour obtenir l’autorisation de travaux.
- Tout d’abord, remplissez le formulaire Cerfa concernant la maison individuelle. 13406 pour les permis de construire et 13703 pour la déclaration préalable.
- Ensuite, établissez un plan de situation qui permettra de localiser votre parcelle. Aidez vous du cadastre pour cela. Le plan de masse sera surtout nécessaire pour une extension mais nous le recommandons en toute circonstance. Un plan incontournable est le plan de façades et de toitures.
- Pour terminer, vous devez aussi présenter une représentation graphique et une insertion paysagère du projet. Ainsi que des photographies de l’environnement proche et de l’environnement lointain. Et bien que ce ne soit pas obligatoire pour une déclaration préalable, ajoutez une notice explicative.
Maintenant que tout est prêt, déposez-le en mairie par un des moyens disponibles. A savoir :
- LRAR, lettre recommandez avec accusé de réception
- En mains propres contre décharge
- En ligne sur les guichets de dépôt.
Pour plus d’information par rapport à l’attestation Bbio, l’attestation RE2020 et RT2012, le gouvernement a mis en place un site qui vous permet de générer ces attestations. Et surtout, pensez à engager un professionnel agréé RGE pour isoler votre agrandissement de maison. Cela vous ouvre la porte à des aides de l’Etat.
💡Bon à savoir. Nous avons parlé des espaces de pleine terre, notre plateforme Urbassist vous aide à les calculer en quelques clics. Découvrez urbassist et ses multiples services. Vous pouvez réaliser vos démarches avec Urbassist en toute tranquillité !
