Comprendre un exemple de déclaration préalable garage
38.9 millions de voitures étaient en circulation en France au 1er janvier 2023, selon les statistiques du Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires. D’après l’Insee, le pourcentage de ménages disposant d’au moins une voiture en 2018 était de 86 %. Puisqu’avoir une voiture implique de pouvoir la garer, le stationnement dans un garage est un atout non négligeable pour un bien immobilier.
Néanmoins, les garages répondent à des règles particulières imposées par les Plans locaux d’urbanisme – PLU. Cela fait que construire un garage nécessite des démarches administratives comme les autorisations d’urbanisme. Dans cet article, nous allons tout vous expliquer au travers d’un exemple de déclaration préalable garage. Tout d’abord, nous commencerons par aborder les aspects réglementaires. Ensuite, nous vous expliquerons chaque pièce du dossier de déclaration préalable garage, pour finir avec les différentes sanctions possibles en cas de non-déclaration de travaux.
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Contexte réglementaire d’urbanisme des garages
Définition
Pour commencer, sachez qu’un garage est un espace clos et couvert qui permet d’abriter un ou plusieurs véhicules. C’est ce qui le différencie des carports. Le garage est considéré comme une dépendance du logement ou de la construction principale dans lequel il se situe.
En termes d’urbanisme, le garage fait partie des dits « locaux accessoires » rattachés à un bâtiment principal. Dans ce sens, le Code de l’urbanisme indique que les garages appartiennent à la même destination et sous-destination que cette dernière. Ainsi, votre garage dépend de votre maison d’habitation, alors il sera aussi considéré comme une habitation.
Il faut savoir qu’en terme de fiscalité, un garage est attaché à un logement tant que celui-ci soit situé à moins d’un kilomètre d’une résidence principale. C’est une information importante à savoir, ne serait-ce que pour bénéficier de l’exonération de la taxe d’habitation. En revanche, si le garage dépend d’une résidence secondaire, même s’il se trouve à moins d’un kilomètre, vous recevrez deux avis de taxe d’habitation. Dans tous les cas, les garages augmentent la valeur locative d’un bien et de ce fait, ils sont générateurs de taxes.
Outre cette particularité, sachez que du point de vue de l’urbanisme, les garages n’entraînent pas la création de surface de plancher. Uniquement de l’emprise au sol..
Si cela semble assez clair, au niveau de règles locales, cela l’est moins. C’est pourquoi nous vous conseillons de bien lire votre PLU et surtout les définitions. De cette manière, vous allez pouvoir établir si votre garage se classe parmi les annexes, les extensions ou les constructions tout simplement. Ce qui est très important pour concevoir un projet conforme au règlement et assurer l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.
Quelle autorisation d’urbanisme pour un garage ?
Dans cet article, nous allons vous montrer un exemple de déclaration préalable garage. Mais avant cela, établissons déjà le type demande d’autorisation requise pour votre garage.
Garage en tant qu’annexe :
Il est ici question d’un volume construit en dehors de la maison principale et totalement indépendant. Même si votre garage est accolé à la maison, s’il n’y a pas de porte communicante entre eux et s’ils ne partagent aucun mur ou structure, alors c’est une annexe.
Encore une fois, nous nous répétons, mais consultez le PLU pour être sur des dispositions de votre commune. En effet, certaines communes classent les garages comme des constructions, distinctes des annexes. Ainsi, elles peuvent établir des règles de gabarit, d’implantation ou d’emprise au sol selon le type de construction. C’est là, qu’il faut être bien attentif. En ce qui concerne l’urbanisme de droit commun, la règle est la même :
- 👉 Un garage indépendant de plus de 5 m² d’emprise au sol et inférieure ou égale à vingt mètres carrés, nécessite une déclaration préalable de travaux.
Garage en tant qu’extension :
D’abord, sachez que pour être considéré comme une extension, il faut un lien structurel et fonctionnel avec le bâtiment principal. Comme pour les annexes et les constructions, le PLU peut établir des règles précises pour votre projet.
Ensuite, il faut identifier la zone du PLU dans laquelle se situe le terrain d’assiette du projet.
- 👉 Si vous êtes en dehors d’une zone urbaine (U) et que votre projet fait jusqu’à 20 m² d’emprise au sol, votre garage aura besoin d’une déclaration préalable. Au-delà de ce seuil, un permis de construire sera de rigueur. Attention, dans les zones U d’une commune sujette à un PLU, ce seuil peut aller jusqu’à 40 m².
Un garage n’aura pas d’influence sur le recours à l’architecte. Cependant, si votre garage s’accompagne d’un autre projet qui lui, génère de la surface de plancher (une véranda, par exemple), alors, il faut surveiller la surface totale après travaux. Car l’emprise au sol du garage peut faire basculer le type de demande. Vous devrez alors faire une demande de permis de construire. Dans ce cas, le recours à l’architecte sera obligatoire dès que la surface de plancher totale dépasse le seuil de 150 m². Pour résumer nos propos en image, voici l’exemple que nous venons d’énoncer :
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Transformation de garage en pièce à vivre :
Le choix de la procédure pour transformer un garage en pièce à vivre est simple.
- 👉 Une déclaration préalable suffit pour la transformation de surface non-génératrice de surface de plancher en pièce constitutive de surface de plancher.
Vous devrez également indiquer sur votre demande de déclaration préalable les modifications de façade qui seront réalisées. Par exemple, le remplacement de la porte du garage par une baie vitrée ou l’ouverture d’une autre porte.
De surcroît, la surface de votre nouvelle pièce (bureau, chambre, salon…) sera comptabilisée dans la surface de plancher de la maison. Par ailleurs, le garage reste attaché à la destination d’habitation.
En revanche, si vous transformez votre garage en commerce, ce sera aussi un changement de destination qui devra s’effectuer. Accompagnez des modifications de façade ou de la structure porteuse de la construction, vous basculez sur un permis de construire.
Quoi qu’il en soit, les formalités et démarches restent identiques. Nous allons vous montrer un exemple de déclaration préalable garage pièce par pièce.
Exemple de déclaration préalable garage
La première étape d’une déclaration préalable de travaux est la constitution d’un dossier. Admettons que vous avez regardé la conformité du projet, maintenant, il faut passer au remplissage du Cerfa et à la production des plans et des documents graphiques.
Formulaire cerfa
En soit, le formulaire cerfa 13703 : déclaration préalable pour une maison individuelle et/ou ses annexes n’est pas obligatoire. Mais c’est une excellente aide pour compiler les informations obligatoires pour le dossier.
💡 Bon à savoir. Depuis la dématérialisation des instructions et du dépôt des demandes d’urbanisme, vous pouvez remplir en ligne le formulaire Cerfa. Certains guichets permettent d’importer directement le pdf déjà rempli. D’autres, vous ferons re-saisir les informations sur leur propre interface. Dans tous les cas, il est conseillé d’avoir déjà compilé les données avant de faire le dépôt.
Le formulaire Cerfa permet de renseigner vos informations et coordonnées, ainsi que les informations du terrain ou la nature du projet. Vous verrez que le garage se situe parmi les nouvelles constructions comme une annexe. Mais comme nous l’avons expliqué, il faut se fier aux définitions établies sur le PLU pour en avoir la certitude.
N’oubliez pas, le garage n’a pas de surface de plancher, alors sur le Cerfa il faudra renseigner surface de plancher créée : zéro.
Exemple de plan de situation garage
Le plan de situation (DP1 ou DPMI1) est un plan à l’échelle, dans lequel il faut indiquer le terrain pour pouvoir le situer dans la commune. Il faut préciser l’échelle et le nord. Mais aussi les points de vue depuis lesquels ont été prises les photos pour les pièces DPMI 7 et 8.
Exemple de plan de masse pour déclaration préalable garage
Pour commencer, il faut savoir que le plan de masse est une vue supérieure du terrain. Vous verrez donc, l’emprise de toutes les constructions existantes sur la parcelle et la place du projet garage dans l’ensemble. La nomenclature de ce plan est DP2. Il doit contenir : l’accès, les hauteurs, les dimensions de la parcelle et des constructions existantes, la superficie végétalisée, les distances envers les limites séparatives, les points des vues des DP7 et DP8 et parfois les réseaux et les arbres existants et à supprimer peuvent être nécessaires.
Enfin, signaler les places de stationnement en dehors du garage est très important. Surtout si votre PLU exige des places de stationnement obligatoires autres que dans le garage. Et surtout, veillez à toujours indiquer l’orientation, l’échelle et la légende.
Le plan de coupe
Le plan de coupe permet surtout de voir le profil du terrain, avec les cotations NGF si possible, et les hauteurs des constructions. Comme tous les autres plans, il faut indiquer les cotations et l’échelle. Indiquez également la composition de la coupe, c’est-à-dire, les points qui s’interceptent avec la coupe.
Plan des façades et toitures
Dans ce plan, il y a une différence entre le garage en tant qu’annexe et le garage en tant qu’extension.
- S’il s’agit d’une annexe, donc un garage indépendant, les plans de façades montrent uniquement votre garage.
- Si le garage est accolé au bâtiment existant, alors il faudra dessiner aussi les façades de la maison.
Par ailleurs, il faut présenter les façades avant et après travaux (surtout pour les transformations de garage en pièce à vivre) et c’est le cas aussi pour les toitures. Comme pour les autres plans, les cotations et l’échelle sont indispensables, ainsi que l’orientation pour le plan de toiture.
DP5 ou représentation de l’aspect extérieur
Cette pièce DP5 n’est pas indispensable, mais elle peut vous aider à montrer en détail des aspects spécifiques comme le modèle de porte à installer par exemple.
L’insertion paysagère
Cette pièce doit pouvoir montrer le projet dans son environnement proche. Il s’agit d’un photomontage. Notre principale recommandation est de prendre une photo avec suffisamment de recul pour apprécier le projet et les alentours.
Photographie de l’environnement proche et photographie environnement lointain
Comme le nom l’indique, il s’agit simplement des photos. L’une prise de près et l’autre montrant plutôt l’environnement du projet. Pour que la pièce soit complète, il faut que les points de vues montrant l’angle de prise de la photo, soient sur le plan de situation et le plan de masse.
Notice
Cette pièce est un document optionnel pour les projets en dehors des secteurs protégés. Mais elle est obligatoire pour ceux en secteur ABF. Dans la notice, il faut tout simplement décrire votre projet et donner les détails des choix établis : couleurs, matériaux, système de réalisation entre autres.
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Les risques d’un garage non déclaré
Vous avez maintenant un exemple de déclaration garage entre les mains pour vous préparer. De surcroît, vous savez que c’est un projet que nécessite obligatoirement une déclaration. Si ce n’est qu’il est soumis à permis. Édifier un garage sans le déclarer ou transformer un garage en chambre ou en pièce à vivre sans le déclarer, entraîne des conséquences.
- Premièrement, vous vous exposerez à une amende. Le montant peut aller de 1 200 euros à 6 000 euros par mètre carré édifié.
- Ensuite, vous pouvez voir votre chantier arrêté, car la mairie peut en ordonner l’interruption des travaux s’ils sont en cours.
- Enfin, vous vous exposez à aller aux tribunaux et le juge peut ordonner la mise en conformité, la démolition de votre projet. Voir même, l’emprisonnement si vous continuez vos travaux ou en cas de récidive.
- Au niveau des impôts, il faudra bien sûr régler la facture.
- Et en cas de sinistre, l’assureur pourrait refuser de vous indemniser s’il prouve que vous avez fait des fausses déclarations au moment d’établir votre contrat.
Le Code de l’urbanisme est le fondement légal de la déclaration préalable. Voici les références de cet article :
- R421-9 : Constructions nouvelles soumises à déclaration préalable
- R421-17 : Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable
- L480-14 : Constat des infractions et sanctions pénales et civiles
