Borner son terrain : pourquoi et comment le faire ?
Borner son terrain est une opération nécessaire dans certains cas. Par exemple, avant de réaliser des constructions ou avant de vendre ou d’acheter une parcelle. Le bornage est également nécessaire pour l’indivision ou la fusion des parcelles. Cependant, il est possible que de nombreux Français méconnaissent les raisons de borner son terrain. Dans cet article, nous allons répondre à la question, borner son terrain : pourquoi et comment le faire ?
Commençons par vous expliquer ce qu’est un bornage de terrain.
Borner son terrain : qu’est-ce que c’est ?
Borner son terrain, ou faire réaliser un bornage, consiste à délimiter un terrain ou une parcelle et établir ainsi la limite de propriété. En effet, cette action vous permettra de savoir avec certitude la délimitation exacte entre deux propriétés privées contiguës. C’est souhaitable avant de réaliser une construction en limite séparative : une clôture, une piscine ou un abri de jardin, par exemple. Cela vous évitera des ennuis avec votre voisin.
Néanmoins, il faut savoir que borner son terrain n’est pas obligatoire. Sauf si votre voisin formule une demande expresse. À ce moment-là, il va falloir le faire.
Cette opération est nécessaire pour réaliser des constructions, avant de vendre ou d’acheter une parcelle ou dans l’optique de viabiliser un terrain.
Afin de réaliser le bornage, vous devez faire appel à un géomètre expert. Notamment, pour vous assurer de la validité juridique et de la qualité des résultats. D’ailleurs, le géomètre est le seul professionnel habilité à réaliser l’opération de bornage.
Sachant que cette démarche n’est pas obligatoire, alors pourquoi le faire ? Découvrons cela tout de suite.
Pourquoi borner son terrain ?
Maintenir une entente aimable avec votre voisinage
Avant tout, vous devez le faire dans le cadre d’une demande expresse de votre voisin. Effectivement, vous ne pouvez pas vous y opposer. Le faire signifierait s’exposer à un bornage judiciaire.
Cela nous amène à la deuxième raison. Éviter les conflits de voisinage. Surtout, si vous avez un projet de construction, un mur mitoyen, une clôture mitoyenne, ou autre projet en limite de propriété. Sans bornage, vous risquez d’empiéter sur la propriété voisine. Le voisin pourrait argumenter un empiétement sur sa parcelle. De ce fait, il pourrait saisir le tribunal d’instance ou de Grande instance du lieu, ce qui aujourd’hui est le tribunal judiciaire.
À l’inverse, vous aussi, vous pouvez subir un abus de la part de vos voisins. Seulement le bornage vous servira à prouver les limites réelles de votre bien et de cette manière, éviter une possible démolition de vos travaux. Connaitre de source fiable les limites des parcelles vous procure de la tranquillité.
Rester dans la légalité : coté réglementation
Rappelons qu’en matière légale, l’article 545 du Code civil exprime que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. »
Le même Code indique que (article 646) « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »
Par ailleurs, de côté de la jurisprudence, la Cour de cassation indique que « le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète, fût-ce de manière minime, peut obtenir la démolition de l’empiètement ». En somme, le droit du propriétaire doit être respecté et cela ne peut pas se faire sans une connaissance précise de votre propriété.
Vente, division ou fusion
Outre le fait d’être en règle, borner son terrain est indispensable dès que vous procédez à une fusion ou une division de parcelle (pensez d’ailleurs à la déclaration préalable de division). C’est également le cas lorsque vous achetez ou vendez un terrain. Et c’est justement, pour les mêmes raisons : éviter les conflits entre voisins ou futurs voisins et les contentieux. Sans compter que dans le cas de vente ou achat, l’acheteur peut se rétracter après la signature de l’acte de vente en justifiant son geste par l’absence d’un bornage. En fait, il peut engager une action pour nullité. C’est spécialement délicat si les opérations concernent un lotissement ou une parcelle dans une Zone d’Aménagement Concerté – ZAC.
💡Bon à savoir. Bien que le plan cadastral soit suffisant pour réaliser une demande d’autorisation d’urbanisme. Vous devez savoir que ce document présente une marge d’erreur. Donc, il ne vous donne pas les limites précises de votre propriété. Par conséquent, il ne vous servira pas de référence lors d’un conflit de voisinage.
Maintenant, que vous savez ce qui est le bornage et pourquoi le faire, nous allons vous expliquer comment cela est fait.
Comment se réalise le bornage d’un terrain ?
Bornage amiable
En premier lieu, vous devez démarrer par un bornage à l’amiable. En d’autres termes, demandez à votre voisin par lettre recommandée avec accusé de réception. Admettons que votre voisin accepte sans problème, il faut ensuite, engager un géomètre expert qui assurera la procédure dans les règles de l’art.
Pour commencer, le géomètre réalise une recherche de documentation et d’information concernant la parcelle. Cela peut être le cadastre, plans, titres de propriété… Et il fait son analyse. Ensuite, il convoque les parties intéressées à une réunion de bornage à l’amiable sur place. Pendant cette réunion, dite contradictoire, toutes les parties présentes sur le terrain, animées par le géomètre, se mettent d’accord sur les limites de la propriété. Il faut étudier toute la documentation à disposition pour défendre sa proposition de limites.
Après cela, le professionnel procède aux travaux topographiques qui serviront à baliser le terrain. Le géomètre va matérialiser la limite et à poser les bornes. Mais cela peut être fait avec un autre repère, comme le clou d’arpentage, par exemple.
Pour finir, le géomètre passe à la rédaction d’un PV d’abornement. Cela signifie un procès-verbal d’abornement qui devra être signé par vous et votre voisin, si toutes les parties sont d’accord. Attention, une fois signé, le PV sera opposable à toutes les parties signataires, aux successeurs, aux acquéreurs ou aux ayants droit.
Il faut savoir que si l’une des parties ne se présente pas à la convocation du géomètre, il dresse alors un PV de carence. Ce sera le cas si les parties ne se mettent pas d’accord ou si l’identité des propriétaires ne peut pas être établie. Grâce à ce document, vous pourrez obtenir un bornage par la voie judiciaire.
Bornage judiciaire
Considérons que vous devez saisir le tribunal pour établir une limite, puisque votre voisin n’a pas accepté les limites proposées ou il ne s’est pas présenté au bornage. Dans les grandes lignes, c’est le juge qui va designer un expert, donc un géomètre, et qui va imposer les limites résultantes. Vous et vos voisins devront respecter la décision du juge.
💡Bon à savoir. Si vous n’avez pas la possibilité de vous présenter à la convocation, vous pouvez donner procuration à une autre personne. D’autant plus que les signatures électroniques sont recevables pour la validité du pv.
Il faut souligner qu’avant de saisir le juge, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice, à un médiateur ou à une procédure participative.
Bornage irrecevable : quels cas de figure ?
Avant de borner votre terrain, sachez qu’il y a des situations pour lesquelles le bornage sera inutile. A commencer par les terrains qui ne sont pas contigus. Cela veut dire qu’un élément sépare votre parcelle de celle du voisin, comme un cours d’eau dominicale, un chemin de fer ou un autre chemin public ou une limite naturelle. Dans ces circonstances, borner son terrain n’est pas l’action à réaliser.
De même, si le bornage existe déjà, inutile de le refaire. Si vous voulez rectifier une limite, cela équivaut à un transfert de propriété. Pour ce cas de figure, il va vous falloir faire appel au notaire pour réaliser un acte authentique qui sera publié à la conservation des hypothèques.
Bien évidemment, si les deux parcelles vous appartiennent, ce n’est pas nécessaire de les borner. Mais aussi, s’il existe deux bâtiments contigus sur la longueur de la ligne séparative.
Vous vous demandez comment faire quand une parcelle juste le domaine public comme une route ou une voie ? Alors, dans ce cas, il vous faut demander un arrêté d’alignement individuel que nous vous expliquerons ci-dessous.
Alignement individuel : quèsaco ?
Premièrement, sachez que l’arrêté d’alignement individuel vous intéresse si vous souhaitez connaître avec précision la limite entre votre propriété et la voie publique. Il ne faut pas oublier que borner son terrain dans une telle situation ne sera pas utile.
En second lieu, cela peut vous intéresser quand vous projetez des travaux en limite de propriété avec le domaine public. Une extension, une clôture… Ce type de travaux pourrait nécessiter la position exacte des constructions pour ne pas empiéter sur le domaine public. Sachez que certaines communes disposent d’un plan d’alignement, ainsi dans la mesure où il existe déjà, le plan d’alignement individuel n’est pas nécessaire.
La démarche est gratuite, même les frais du géomètre sont en charge de la commune. Si vous souhaitez faire la demande, il suffit de le faire sur papier livre et de l’adresser à votre commune.
💡Bon à savoir. Pour vos projets d’extension d’habitation, notre équipe Premium, prépare le dossier d’autorisation d’urbanisme pour vous. Par ailleurs, nous nous chargeons d’étudier la conformité au PLU et de gérer le dépôt et suivi d’instruction de votre dossier. Et ce même jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux.
Quelques tips à savoir
- L’Ordre des Géomètres Experts est l’entité qui cadre la profession des géomètres. Tout d’abord, il édicte les normes et règles de l’art pour garantir la qualité des prestations. Ensuite, ils proposent un annuaire des géomètres. Actuellement, l’ordre recense 1878 géomètres-experts en France.
Vous pouvez consulter gratuitement la plateforme Géofoncier. En effet, les géomètres sont acteurs de l’aménagement foncier et urbain. En consultant leur portail cartographique, vous accéderez à des données foncières, telles que la contenance, le numéro, l’arpentage, le dossier et le géomètre-expert qui a borné la parcelle. - Le prix d’un bornage se fixe en fonction de la mission. À vrai dire, vous devez demander un devis avant d’engager la mission. En dépit du fait que le Code civil indique que les frais sont communs, la pratique peut être différente. Si vous êtes l’intéressé principal, ce sera certainement vous qui réglerez la facture. Sauf si vous vous êtes mis d’accord avec votre voisin depuis le début. Toutefois, s’agissant d’un bornage judiciaire, ce sera le juge qui fixera la répartition des frais.
- Enfin, bornage n’est pas pareil que piquetage. Cependant, nous comprenons que cela porte à confusion. Au contraire du bornage, le piquetage est à votre seule initiative et n’a pas de valeur juridique.
Références
