Changement d’usage ou de destination : Quelle différence ?
Des nombreux lecteurs se posent la question : changement d’usage ou de destination ? Et ne savent réellement quelle est la différence entre les deux. Mais encore, certains peuvent croire qu’il s’agit de la même démarche alors qu’elles sont bien distinctes.
Dans cet article nous parlerons de ces deux démarches en essayant d’être le plus exhaustif possible. Et à la fin nous recapitulerons les différences pour vous aider à vous repérer. Allons-y !
Vous avez des projets de construction ou d’aménagement ? Savez-vous que la plupart des travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme. Abri de jardin, piscine, carport, clôture…Urbassist est la plateforme qui vous guide dans la réalisation de votre dossier. Vous n’avez pas besoin de vous questionner sur le type de démarche. Notre simulateur vous donne la réponse.
Qu’est-ce qu’une destination ?
Pour commencer nous allons vous dire ce qu’est une destination. Cette notion est utilisée dans le domaine de l’urbanisme pour indiquer : la fonction d’un bâtiment telle qu’elle était désignée depuis sa conception et sa construction.
Cette définition est notamment liée aux caractéristiques physiques et fonctionnelles de l’édifice. Un bâtiment conçu pour accueillir des spectacles, n’aura pas la même distribution spatiale qu’un autre pensé pour soigner les malades.
En France ces destinations ne sont pas établies au hasard. Elles sont règlementées par le Code de l’urbanisme. Non seulement, existent les destinations mais elles comprennent aussi des sous destinations. C’est-à-dire, des catégories implicites à une destination. Pour mieux comprendre voyons tout de suite les destinations et sous destinations.
Quelles sont les destinations et sous destinations des constructions ?
D’abord, sachez que les destinations sont au nombre de 5 et que chacune comporte au moins deux sous destinations. Nous allons les définir et donner les sous destinations, à commencer par l’exploitation agricole et forestière.
Exploitation agricole et forestière
Dans cette catégorie on retrouve deux sous destinations : exploitation agricole et exploitation forestière.
La première fait référence aux constructions accueillant une activité agricole ou pastorale ainsi que des animaux, des récoltes et du matériel.
Une exploitation forestière pour sa part recouvre les entrepôts permettant de stocker le bois, les machines et les véhicules de l’exploitation.
Bon à savoir. Le recours à l’architecte n’est pas obligatoire sur les exploitations agricoles. A condition que la construction agricole prévue ne dépasse pas 800 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher.
Habitation
L’habitation comprends deux sous destination : le logement et l’hébergement.
D’abord, le logement comprend les maisons individuelles et les immeubles collectifs. Qu’il s’agisse de la résidence principal, secondaire ou occasionnelle du ménage. Il est important de souligner que les meublés de tourisme rentrent dans cette catégorie. A condition de ne pas proposer des prestations hôtelières ni d’être loués plus de 120 jours par an. C’est le cas des Airbnb.
Ensuite, l’hébergement désigne notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences d’autonomie.
Commerce et activités de service
A savoir que cette catégorie compte 6 sous destinations : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques.
Dans cette dernière sous destination, on retrouve les meublés de tourisme loués plus de 120 jours par an ou proposant des prestations hôtelières. Mais aussi, les résidences de tourisme, les villages de vacances. De même, les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs (PRR).
Equipements d’intérêt collectif et services publics
Tout d’abord se trouvent dans cette catégorie les locaux et bureaux accueillant du public, des administrations publiques et assimilés. Ensuite, les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés ; ainsi que les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles. Et pour finir, les équipements sportifs et autres équipements recevant du public.
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire
Enfin, la dernière destination compte 5 sous destinations : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.
Modification de la réglementation en 2023
La règlementation est dynamique et se doit de s’adapter aux évolutions de la société. C’est pourquoi, à compter du 1er juillet 2023, le Code de l’urbanisme change. En effet, les destinations telles qu’elles existaient auparavant, évoluent.
- Ainsi, le secteur primaire s’intégrera dans la destination « autres activités des secteurs secondaire et tertiaire ». De la même manière, s’ajoutent des nouvelles sous-destinations comme par exemple :
- « Cuisine dédiée à la vente en ligne » : il s’agit des constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Elle se retrouvera dans la destination “autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire”
- Une autre modification concerne les « Lieux de culte ». Cette sous destination déjà existante s’intégrera désormais dans la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics »
Toutes les modifications sont consultables sur le Décret n° 2023-195 du 22 mars 2023 portant sur diverses mesures relatives aux destinations et sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu.
Qu’est-ce qu’un changement de destination ?
Avant d’expliquer la différence entre changement d’usage ou destination, expliquons en quoi consiste le changement de destination.
Un changement de destination au sens du Code de l’urbanisme, est le fait de transformer un bâtiment ou local conçu pour une fonction spécifique, pour accueillir d’autres fonctions. C’est-à-dire, de changer la catégorie de destination ou sous destination initiale d’un bâtiment pour une autre. En outre, le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination.
En somme, si vous louez votre maison (habitation) plus de 120 jours par an… Vous changez sa destination en hébergement touristique (meublée de tourisme). Un autre exemple, est le fait de prendre un hangar agricole et de le transformer en maison.
En revanche, transformer un garage en pièce à vivre ne relève pas du changement de destination. Puisque les annexes de la maison sont réputées avoir la même destination que le bâtiment principal.
Bon à savoir. Si vous souhaitez transformer votre garage en pièce à vivre, il vous faut déposer une demande de travaux. Vous pouvez faire appel au service premium Urbassist afin de réaliser votre dossier de demande de travaux.
Retenez qu’en parlant de destination, ce qu’il faut prendre comme référence ce sont les catégories établies sur le Code de l’urbanisme.
Quelles règles pour un changement de destination ?
En bref, tout changement de destination est dans le champ d’application du Code de l’urbanisme et nécessite une autorisation. Cette autorisation d’urbanisme peut être une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
La demande de permis de construire concerne les travaux ayant besoin de la modification de la structures porteuses du bâtiment. C’est aussi le cas, lorsqu’il y a une modification de la façade du bâtiment. Également, pour les projets qui créent plus de 20m² de surface de plancher ; 40m² en zone urbaine couverte par un PLU.
Pour tout autre changement de destination, une déclaration préalable est nécessaire.
Attention tout de même au respect des règles d’urbanisme de votre commune. En effet le plan local d’urbanisme – PLU peut contenir des prescriptions à ce sujet. Par exemple, interdire nettement une destination sur votre parcelle.
De la même manière, si vous êtes en copropriété ne négligez pas la lecture du règlement de copropriété. Le silence du règlement à ce sujet ou l’usage mixte facilitent le changement de destination. En revanche, en présence d’une clause d’habitation bourgeoise seul sa vocation d’immeuble d’habitation est possible. Pour les locataires, il faut l’accord du bailleur pour toutes ces démarches.
Enfin, nous ne le répétons jamais assez dans nos articles, la non déclaration est passible de peines lourdes inscrites sur le Code de l’urbanisme. Cela peut être soit une amende maximale de 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable ; soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. Vous risquez aussi un emprisonnement de six mois.
Comment réaliser un changement de destination ?
En ce qui concerne la démarche, vous devez préparer un dossier et le déposer auprès du service d’urbanisme de votre commune. Vous disposez du formulaire Cerfa 13404 pour une déclaration préalable et du Formulaire Cerfa 13409 pour les permis de construire.
De surcroit, il vous faudra fournir les pièces à joindre au dossier, à savoir les plans de situation, de masse, de coupe, et des façades et toitures. D’autres pièces peuvent être nécessaires en fonction du projet.
Après, il s’en suit le dépôt. Il peut se faire en ligne ou en version papier en mains propres contre décharge ou par Lettre RAR. A ce moment-là, l’instruction démarre. Le délai d’instruction va de 1 mois pour les déclarations préalables à 2 ou 3 mois pour les permis de construire. L’obtention du permis ou la non opposition à la DP dépend de si le dossier est complet et conforme ou non.
Outre le PLU, si votre projet est un établissement recevant du public, vous devrez respecter les règles d’accessibilité et les règles de sécurité contre les risques d’incendie et de panique. Mais encore, obtenir une autorisation d’ouverture au public.
Pour conclure, il faut savoir que cette autorisation s’attache au bâtiment et elle est définitive. Maintenant que vous savez tout sur le changement de destination, parlons du changement d’usage.
Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?
Le changement d’usage est une procédure qui relève du Code de la construction et de l’habitation. La notion d’usage fait ici référence plutôt à l’utilisation effective du bâtiment. Ce même code ne distingue que deux usages : habitation et autres. De ce fait, le changement d’usage concerne exclusivement les locaux d’habitation. Plus précisément, un changement d’usage consiste à modifier l’affectation d’une habitation pour un autre usage.
Ainsi, lorsque vous décidez d’utiliser votre logement en local professionnel, commercial ou autre vous faites un changement d’usage. Cela nécessite d’une autorisation, si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants. Par ailleurs, c’est aussi obligatoire dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exception des zones franches urbaines (ZFU). Mais encore dans des communes l’ayant établie par délibération.
En revanche, si vous voulez installer vos bureaux pour exercer une activité dans votre résidence principale et que votre activité, professionnelle ou commerciale, ne requiert l’accueil du public ou des marchandises, cette autorisation n’est pas nécessaire. Pareillement si vous transformez un local commercial ou autre en habitation.
Il est important de savoir que le changement d’usage est à titre personnel et temporel. Cela veut dire, que c’est le demandeur qui obtient l’autorisation et dès que l’activité cesse, les locaux redevient à l’usage initial.
Enfin, il ne faut pas confondre le changement d’usage avec la déspécialisation. Cette dernière concerne les locaux commerciaux et indique le changement ou ajout d’une activité commercial au bail commercial existant. En d’autres termes, si vous avez une épicerie et que vous comptez faire de la restauration, il faut l’accord du propriétaire.
Pourquoi déclarer un changement d’usage ?
Comme vous l’avez vu, il y a des cas bien spécifiques dans lesquels un changement d’usage est nécessaire. Maintenant, la principale raison de réaliser cette démarche est d’éviter des ennuis. Notamment les sanctions pécuniaires prévus par le CCH (Article L651-2).
Sachez que cela va d’une amende civile de jusqu’à 50 000 € par local irrégulièrement transformé. A l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires. Sans oublier que vous vous exposez à une astreinte maximale de 1000 euros par jour et par mètre carré. Mais aussi d’un emprisonnement d’un an et/ou d’une amende de 80 000 euros pour dissimulation ou manouvre frauduleuse.
D’un autre côté, le changement d’usage est un dispositif conçu pour protéger le logement. L’essor des plateformes de tourisme du type Airbnb, fait que de plus en plus des zones tendues apparaissent dans le pays. Donc, d’endroits dans lesquels il est difficile de se loger pour les résidents locaux. Déclarer les changements d’usage permet de recenser et de contrôler cette pratique.
L’exemple le plus significatif est celui des meublés de tourisme. Sachez que le fait de louer une habitation meublée plus de 120 jours (quatre mois) dans l’année civile à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. Par ailleurs, il faut se renseigner sur la fiscalité associée au changement d’usage.
Changement d’usage ou changement de destination ?
Pour que vous sachiez si vous devez réaliser un changement d’usage ou un changement de destination, recapitulons les points principaux ;
- L’usage fait référence à l’utilisation effective du bâtiment tandis que la destination fait référence à sa fonction lors de sa construction.
- Vous êtes concerné par le changement d’usage si vous transformez un logement d’habitation en autre usage. Alors que le changement de destination implique de passer d’un bâtiment d’une des 5 catégories de destinations ou sous destinations à l’autre. Donc, pas exclusivement l’habitation. Ainsi, transformer votre maison en local commercial implique un changement d’usage et un changement de destination. Les deux procédures seront nécessaires.
- Le changement de destination est régi par le Code de l’urbanisme (CU) alors que les changements d’usage sont fondés sur le Code de la Construction et de l’habitation (CCH).
- Le changement de destination est une autorisation de droit commun qui s’applique à tout le territoire du pays. En revanche, le CCH indique que l’autorisation de changement d’usage s’applique seulement à quelques communes.
- Il est important de retenir que le changement d’usage est à titre personnel et temporel. La destination s’attache au bâtiment et est définitif.
- Pour les meublés de tourisme, le régime juridique change selon il s’agit d’une résidence principale ou secondaire. Mais aussi de la localisation. Il se peut que les deux procédures soient nécessaires. Se renseigner auprès de la commune avant toute chose est indispensable.
- Les sanctions sont différentes mais lourdes et cumulables. Il se peut que la déclaration au titre du Code de l’urbanisme soit valable pour la déclaration de changement d’usage. Néanmoins, si vous ne faites aucune déclaration vous vous exposez lourdement à des pénalités.
Sources externes :
- Changement de destination : Code de l’urbanisme
- Changement d’usage : Code de la construction et de l’habitation
- Pour en savoir plus sur les meublés de tourisme.
La déclaration préalable ou le permis de construire pour un changement de destination exige des plans de qualité. Urbassist est là pour vous accompagner dans vos démarches. Vous pouvez nous faire confiance pour vous apporter un service professionnel et fiable.
