Le changement d’usage : définition et démarches

 

Les constructions et bâtiments sont des éléments à cycle de vie long. Bâtir pour démolir n’est le désir de personne. Sans compter les effets néfastes pour l’environnement. Quand on construit sa maison ou un autre type de bâti, ceci va s’inscrire dans le paysage pour plusieurs décennies. Cela dit, des changements vont aussi se profiler au fil du temps. Modifier l’aspect extérieur, donc les façades ; agrandir avec des extensions ou des surélévations ; se mettre à la page avec l’écologie en installant des panneaux photovoltaïques sur la toiture… Il y a tant d’actions possibles sur votre maison. Néanmoins, les changements physiques ne sont pas les seuls possibles. Votre logement peut aussi vivre un changement d’usage. Et c’est ce sujet que nous allons approfondir par la suite. Pour commencer, nous vous expliquerons ce qu’est un changement d’usage.

Bon à savoir. Si vous envisagez faire des travaux comme ceux mentionnés auparavant, pensez à vous renseigner sur les autorisations de travaux. Une déclaration préalable ou un permis de construire peuvent-être nécessaires. Vous pouvez le vérifier à l’aide de notre simulateur Urbassist.

Quelle autorisation pour mes travaux ?

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?

Définition du changement d’usage

Un changement d’usage n’est autre chose que le fait de transformer un local dont l’affectation est l’habitation en local commercial ou professionnel.

Vous vous posez peut-être la question sur ce qu’est une affectation.

Alors, l’affectation fait référence à l’utilisation que l’on fait du bâtiment. Ainsi, une maison, est une construction dont l’affectation est l’habitation.

Ce terme porte à confusion avec la notion de destination. Afin de les distinguer, depuis 2005, l’affectation a été remplacé par « l’usage ». C’est ainsi qu’on parle maintenant de changement d’usage.

Néanmoins, la confusion reste encore présente.

Pour simplifier et vous expliquer la différence : d’un côté la destination parle du contenant, ou de la nature du bâtiment, tandis que de l’autre, l’usage parle du contenu, ou de l’utilisation réelle que l’on fait de lui.

D’un autre côté, les deux appartiennent à deux régimes juridiques différents. L’usage est cadré par le Code de la construction et de l’habitation. Alors que la destination se fonde sur le Code de l’urbanisme.

C’est justement la destination qui est à indiquer lors d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable. Rappelons que les autorisations d’urbanisme sont régies par le Code de l’urbanisme.

Pas d’inquiétude ! Nous allons approfondir sur ce sujet.

Le fondement juridique

C’est donc, dans le Code de la construction et de l’habitation que vous trouverez la réglementation sur le changement d’usage.

Ce Code stipule uniquement deux types d’usage des constructions :

• L’habitation : toutes catégories de logements et leurs annexes, dont les logements-foyers, de gardien, de fonction, chambres de service, logements, logements inclus dans un bail commercial et les locaux meublés.
• Les autres locaux : tous ceux qui ne sont pas à usage d’habitation.

De ce fait, le changement d’usage intervient, par exemple, quand vous décidez de transformer votre logement en commerce ou en bureau.

Bon à savoir. Un local est affecté à l’usage qu’il avait au 1er janvier 1970. Ou, pour les constructions plus récentes de celle du permis de construire. Renseignez-vous auprès du service de la publicité foncière des impôts pour connaitre l’usage de votre bien.

Dans certains cas, vous pouvez être concerné par une demande d’autorisation de changement d’usage. Cette démarche se réalise si vous habitez dans :

• Les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Ou une commune de plus de 200 000 habitants telle que Paris, Montpellier, Marseille, Lyon ou encore Rennes.
• D’autres communes qui l’ont instauré par décision propre.

Vous devez donc vous renseigner auprès de votre commune. Surtout parce que c’est celle-ci qui détermine par décret les critères d’obtention d’une autorisation.

Maintenant, pour ce qui est du changement de destination, le Code de l’urbanisme distingue 5 catégories.

• habitation,
• exploitation agricole et forestière,
• commerce et activités de service,
• équipements d’intérêt collectif et services publics,
• autres activités du secteur secondaire ou tertiaire.

Nous nous centrerons sur la démarche pour le changement d’usage.

Qui et quel type d’autorisation demander ?

Qui doit réaliser la démarche ?

Nous l’avons déjà mentionné précédemment, une autorisation de changement d’usage est nécessaire uniquement dans certains départements et communes.

Par ailleurs, vous remarquerez que dans certaines villes, se loger devient de plus en plus compliqué et onéreux. Une autorisation de changement d’usage permet aux autorités locales de protéger le parc des logements dans leur territoire. De ce fait, à la différence du changement de destination, cette autorisation concerne uniquement les habitations.

Ainsi, le demandeur d’une autorisation de changement d’usage peut être toute personne morale (entreprise) ou physique (particulière) ; propriétaire ou locataire du local d’habitation. Quand il s’agit d’un locataire, il doit présenter l’autorisation du propriétaire. Et si le local se situe dans une copropriété, le règlement ou le bail ne doivent pas s’opposer aux changements d’usage. L’accord de l’AG (Assemblée Générale) peut être nécessaire.

Pour récapituler, vous devez déposer une demande d’autorisation de changement d’usage si :

• Votre demande porte sur un local à usage d’habitation au sens du Code de la construction et de l’habitation.
• Le local se situe dans un des départements indiqués dans le Code ou dans une commune précise, qui a décidé de le soumettre à autorisation.
• Le local d’habitation sera transformé en commerce, bureau, hôtel ou meublé touristique et d’affaires. Proposer des locations du type Airbnb, constitue un changement d’usage au sens du Code de la construction et l’habitation.

Bon à savoir. L’autorisation de changement d’usage n’exclut pas l’obligation d’une autorisation de changement de destination. Les deux peuvent vous être demandées. D’ailleurs, l’autorisation d’urbanisme est contrainte à l’obtention de l’autorisation de changement d’usage.

 

Exceptions à l’obligation d’autorisation de changement d’usage

Il existe des cas d’exception. Vous pouvez utiliser une partie des locaux à usage d’habitation pour des activités professionnelles ou commerciales sans autorisation. Pour cela il faut que :

• Le local soit aussi votre résidence principale (vous devez l’occuper au moins 8 mois par an, sauf cas particuliers).
• Il ne soit pas prévu de recevoir ni clientèle ni marchandises. Cette disposition est applicable aux exploitants représentants légaux des sociétés.
• Pour les locaux en rez-de-chaussée, l’usage envisagé n’engendre pas de nuisances, danger ou désordre pour le bâti et pour le voisinage.
• La location de votre résidence principale ne dépasse pas les 120 jours à l’année.
• Dans tous les cas, si le local se situe dans une copropriété (hors logement social), le règlement de la copropriété, ou les dispositions du bail autorisent le changement d’usage.

Attention. Cet usage professionnel ne donne en aucun cas le statut de fond de commerce au local. En outre, il est impératif de consulter votre mairie pour connaître ses critères de demande d’autorisation.

Pour les projets qui ne rentrent pas dans ces cas, une autorisation est nécessaire. Il existe deux types d’autorisation. Voyons-les tout de suite.

Quel type d’autorisation ?

Comme mentionné préalablement, la mairie détermine par décret les conditions pour octroyer des autorisations. Trois modalités d’autorisation de changement d’usage existent :

• Autorisation à titre personnel : cette autorisation s’attache à la personne. C’est-à-dire que c’est le déclarant qui l’obtient. Il est incessible et prend fin au moment où la personne arrête l’activité commerciale ou professionnelle.
• Autorisation temporaire : concerne les locations meublées de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. C’est le cas des locations Airbnb, par exemple. Encore une fois, c’est la mairie qui détermine les critères pour établir l’autorisation. La localisation, les caractéristiques physiques du local, la durée des contrats de location sont des variables prises en compte pour l’administration.
• Autorisation à caractère réel : dans ce type d’autorisation, la mairie vous demandera une compensation. Cela signifie qu’en échange du logement à transformer, vous devez proposer un autre local à changer en habitation. Par ailleurs, à la différence de l’autorisation à titre personnel, celle-ci s’attache au local et non à la personne.

Quelles démarches et quelles sanctions en cas d’infraction ?

Comment demander un changement d’usage ?

Pour transformer l’usage de votre local d’habitation, la première étape, avant toute chose, est de consulter le PLU. Le PLU ou plan local d’urbanisme donne toute la règlementation urbaine de votre commune, y compris pour le changement d’usage.

Également, certaines communes ont mis en place des simulateurs vous permettant de savoir rapidement si vous devez demander une autorisation.

 

Ensuite, une fois vous avez confirmé votre obligation de déclarer, adressez-vous à votre mairie. Demandez le formulaire et le dossier à remplir. En général, il faudra présenter le projet avec des plans.

De même, on vous demandera le justificatif de propriété ou l’autorisation du propriétaire. Si c’est une copropriété, il vous faudra présenter des extraits du règlement de propriété. D’autres documents peuvent être nécessaires.

 

Si vous prévoyez des travaux, alors il sera nécessaire demander en parallèle un permis de construire ou une déclaration préalable.

Bon à savoir. Pour tout dossier de déclaration préalable de travaux, Urbassist vous propose une assistance à la rédaction du dossier. Plans et formulaire Cerfa compris pour 89€.

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Enfin, le changement d’usage est aussi stipulé dans le Code général des impôts. N’oubliez pas qu’il sera nécessaire de le déclarer auprès du Fisc dans les 3 mois qui suivent le changement.

Quelles sont les sanctions en cas de non-déclaration de changement d’usage ?

Le Code de la construction est clair. Vous risquez :

• Une amende d’un montant maximum de 50 000 €.
• L’obligation de remettre à l’état le local transformé dans un délai fixé par le tribunal. Accompagné d’une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.
• Sans compter qu’après délai, l’administration peut ordonner la remise en l’état des locaux à vos frais. Ainsi que l’expulsion des habitants.
• Mais encore, vous risquez l’emprisonnement d’un an et/ou d’une amende de 80 000 euros.

Sachez que pour l’autorisation de changement d’usage, la prescription légale de 30 ans prévue par le Code civil (article 2227), n’a pas d’effet.

Outre ces sanctions, tout contrat, accord, convention faite sans l’autorisation, sont nuls de plein droit. Ainsi, si vous souhaitez louer un local, assurez-vous qu’il dispose de toutes les autorisations nécessaires.

 

Textes de loi

Vous voulez consulter les textes de loi sur Légifrance, c’est ici :

• Changement d’usage : Code de la construction et de l’habitation : articles L631-7 à L631-10
• Déclaration aux impôts : Code général des impôts : article 1406