Commencer les travaux avant la fin du recours des tiers
Faire des travaux chez soi ou bien construire ou faire bâtir sa maison fait rêver plus d’un français. Se projeter sur ces nouveaux lieux offre une perspective réjouissante. Le projet définit, place aux démarches administratives et qui dit démarche, dit délai !
Nous le savons, vous pouvez être impatient de débuter le chantier ! En théorie, vous pourriez le faire dès la réception de votre autorisation de travaux. Si ce n’est qu’un tiers pourrait s’opposer à vos projets. Commencer les travaux avant la fin du recours des tiers, est-ce une bonne idée ?
Nous vous donnerons toutes les informations pour prendre la décision en connaissance de cause.
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Les démarches à suivre pour commencer les travaux avant la fin du recours des tiers
La déclaration de travaux
Pour démarrer, nous allons vous faire un récapitulatif des démarches à faire. En effet, la première action à mettre en place pour éviter le recours des tiers, est de construire en toute légalité.
Autrement dit, vous devez déclarer un certain nombre de projets auprès des services d’urbanisme de votre commune. Un abri de jardin, une piscine, une terrasse surélevée ; mais encore, un changement de destination ou la transformation d’un garage en pièce à vivre. Tout est susceptible de se déclarer.
Toutefois, cela dépend de plusieurs facteurs. La surface de plancher, de l’emprise au sol, de la localisation du terrain d’assiette du projet ; ou bien de la hauteur ou la temporalité du projet.
Pour des projets à faible ampleur vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux (DP ou DPMI). Pour une maison individuelle de plus de 150 m² de surface de plancher, ce sera plutôt un permis de construire (PCMI).
Une fois le dossier a été déposé, comptez 1 mois pour la DP et 2 mois pour un PCMI de délai d’instruction. C’est-à-dire, le temps que les personnes en charge à la mairie fassent l’examen technique de votre demande.
Si à la fin de ce délai, vous n’avez pas reçu de communication de la part de la mairie, cela vaut silence administratif. En d’autres mots, vous avec l’accord tacite ou la déclaration tacite de non opposition à votre projet. Attention, tout de même, il existe des cas d’exception.
Rapprochez-vous de votre mairie pour leur demander un certificat attestant l’accord tacite.
Autrement, la mairie vous délivre un arrêté spécifiant l’autorisation accordée. Une fois votre autorisation en main, vous pouvez passer à l’étape suivante : l’affichage.
L’affichage
Certes, sur le formulaire Cerfa, on peut lire clairement qu’à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez commencer les travaux. Le fait est que vous avez aussi l’obligation d’afficher votre autorisation sur le terrain dans les règles de l’art.
Et cet acte est important car il déclenche un autre délai, le délai de recours des tiers qui est de 2 mois. Nous approfondirons plus tard, concentrons-nous maintenant sur le panneau d’affichage.
Pour commencer, ce panneau permet d’informer le voisinage sur les caractéristiques des constructions projetées. Ce panneau doit être visible, lisible de la voie publique et comporter des mentions légales établies par le Code de l’urbanisme.
Vous devez l’afficher tout au long du chantier et à minima pendant 2 mois en continu.
Il faut savoir que la mairie affiche, elle aussi les autorisations d’urbanisme octroyées. De ce fait, un tiers peut facilement se renseigner sur les projets autorisés à proximité de sa propriété.
Dans l’éventualité où vous avez omis d’afficher votre autorisation et commencé vos travaux, il se passe que le délai de recours passe à 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.
Autant vous dire, il vaut mieux prendre le temps de poser un affichage incontestable. Afin d’éviter un prolongement insoutenable du chantier avec tous les frais que cela entrainerait !
Passé le délai d’affichage et sans recours en vue, vous devez envoyer votre déclaration d’ouverture de chantier à la mairie. Cela s’applique uniquement aux permis de construire ou d’aménager.
Le recours des tiers : en quoi consiste-t-il ?
Définition du recours des tiers
Avant tout, commençons par vous dire, ce qu’est un recours des tiers. En quelque mots, un recours est :
“le droit qui a une personne, de contester un projet qui a été autorisé à proximité de sa propriété.“
Concrètement, ce tiers, qui peut être un voisin par exemple, s’informe sur l’existence de votre projet. Cela peut être par l’affichage en mairie ou sur le terrain. Ensuite, il constate que la construction ou l’aménagement prévu affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.
En revanche, pour faire valoir ce droit, il faut que le requérant :
- Détienne ou occupe régulièrement le bien
- ou bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire.
- Et qu’il justifie, une notion très importante, l’intérêt pour agir.
Voyons maintenant quelles sont ces conditions qui supportent un intérêt d’agir.
Motifs de déclenchement d’un recours de tiers
Comme nous venons de l’énoncer, un recours ne peut pas être formé sans qu’il n’existe un intérêt d’agir.
Cet intérêt d’agir part déjà du fait de la proximité du projet. Mais aussi de la nuisance potentielle entrainée par le projet sur le cadre de vie de votre voisin.
Regardons par exemple, le cas d’un permis de construire délivré par la Mairie de Saint-Barthélemy. Un tiers dépose un recours contre ce permis portant sur la construction d’un restaurant de plage. Auquel s’ajoutait une boutique, une cave à vin, un bar, ainsi qu’un parc de stationnement semi-enterré.
Le Conseil d’Etat, le 21 septembre de 2022 valide l’intérêt d’agir du plaignant (CE, 21 septembre 2022, n° 461113). Pour cause, la construction dudit restaurant aurait une incidence sur la circulation de la route qui dessert les terrains.
Dans cet ordre d’idées, ce projet nuirait aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du requérant, motivant ainsi un intérêt d’agir.
Certainement, si votre projet ne respecte pas la règlementation d’urbanisme, votre voisin aura tous les éléments en main de son côté pour s’opposer à l’autorisation.
En effet, si votre projet ne respecte pas les règles de prospect, s’il ne respecte pas les occupations du sols autorisées ou tout autre article du PLU, alors, votre projet n’est pas conforme et il est contestable. Sans compter que la mairie a trois mois pour revenir sur l’autorisation, si elle constate des irrégularités de ces natures.
Outre cela, les motivations qui peuvent éventuellement justifier un recours sont :
- Une nuisance sonore ou olfactive ;
- La création de vues sans respecter les règles du Code civil ;
- La difficulté à accéder au terrain ou de stationner ;
- La perte de lumière naturelle.
Pour constituer un recours, un tiers a plusieurs possibilités. Comme un recours gracieux ou un contentieux.
Les procédures à suivre
Commençons pour expliquer le recours gracieux. Le tiers qui dépose un recours gracieux, s’adresse à la mairie et il explique les raisons pour s’opposer à votre projet. La mairie a 2 mois pour répondre. Le silence administratif vaut rejet du recours.
Il peut ensuite faire appel au tribunal à travers un recours contentieux. Pour cela, il doit déposer un dossier avec toutes les preuves du préjudice. Ils s’ajoutent donc 2 mois de délai.
Le tiers qui conteste votre autorisation doit vous le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit vous adresser une copie du recours. Pour cela, il a 15 jours francs. S’il ne le fait pas, sa demande ne sera pas recevable.
A la fin de la procédure, l’annulation de votre autorisation d’urbanisme reste une possibilité. Il se peut que vous soyez contraint de modifier votre projet pour entrer en conformité.
Dans le meilleur des cas, le juge ne confirme pas l’intérêt d’agir du tiers et vous pouvez continuer votre projet. Sauf si, le tiers entend déférer sa requête à une autre instance.
La décision finale appartient au tribunal. En attendant, commencer vos travaux avec autant d’incertitudes ne semble pas judicieux. La perspective de devoir démolir ou modifier la construction n’est pas exclu !
N’oubliez pas que la commune peut elle aussi retirer l’autorisation dans les 3 mois qui suivent son obtention.
Commencer les travaux avant la fin du recours des tiers : le mot de la fin
En somme, avant de commencer les travaux avant la fin du recours des tiers, nous vous conseillons de :
- Etudier consciencieusement votre projet afin qu’il soit conforme à la réglementation. Cela réduira la possibilité de retrait et de recours.
- Préparer un dossier de demande de travaux solide en respectant toutes les formalités.
- Soigner la présentation de votre affichage. Il faut qu’il respecte toutes les règles. N’oubliez pas de garder des preuves de l’affichage en continu pendant 2 mois.
- Respecter tous les délais, surtout celui de l’affichage. Plus vite vous affichez l’autorisation, plus vite sera purgé le délai de recours.
Enfin, commencez les travaux l’esprit tranquille après avoir écarté un possible recours des tiers.
Références
- Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 21/09/2022, 461113 : CE, 21 septembre 2022, n° 461113
- Code de l’urbanisme : Livre VI : Dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme (Articles L600-1 à L610-4)
