Déclaration préalable de travaux à postériori : c’est possible ?

Comme le titre de cet article l’indique, nous allons traiter le sujet de la déclaration préalable de travaux à postériori. Vous voudriez savoir s’il est possible de légaliser vos travaux déjà réalisés ? En effet, c’est un besoin qui se présente souvent lors de la vente ou de l’achat d’une maison ou autre construction. La plupart des acheteurs souhaitent acquérir un bien qui ne cache aucune surprise. Et particulièrement des travaux non déclarés !

La déclaration préalable de travaux à postériori n’est autre qu’une régularisation des travaux. Et nous allons tout de suite vous expliquer comment la réaliser.

Bon à savoir. Rien de plus simple que de réaliser sa déclaration de travaux sur la plateforme Urbassist. Prenez quelques minutes et laissez-vous guider pour construire étape par étape votre dossier. Urbassist est votre assistant pour vos démarches d’urbanisme. Obtenez les plans, le Cerfa et les documents graphiques pour tous vos projets de construction nouvelle (hors architecte).

Réaliser son dossier de déclaration de travaux avec Urbassist

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Régularisation des travaux non déclarés : de quoi parle-t-on ?

Réaliser des travaux sans les déclarer auprès de la mairie revient à effectuer des travaux illégaux. L’intérêt de les déclarer est de vérifier que vos projets soient conformes aux règles locales, autrement dit, qu’ils respectent le PLU – Plan local d’urbanisme. Auquel cas, vous vous exposez à des sanctions qui peuvent être lourdes. Nous approfondirons ce sujet plus tard.

👉 Pour des travaux de construction ou d’aménagement portant sur une maison individuelle ou ses annexes, il est souvent nécessaire de déposer une déclaration préalable ou un permis de construire. Pour régulariser vos travaux, ce sera la même procédure. La seule différence est qu’il faudra ajouter une mention au dossier pour indiquer qu’il s’agit d’une régularisation.

DP à postériori

La régularisation, est-elle toujours possible ?

Le gros risque de la déclaration préalable de travaux à postériori est que les travaux en question, ne soient pas régularisables. En d’autres termes, qu’ils ne soient pas conformes à la réglementation en vigueur.

Prenons l’exemple d’un abri de jardin construit sans déclaration. Il y a plusieurs scénarios de non-conformité pour ces constructions :

Votre parcelle a atteint le seuil d’emprise au sol possible. Le PLU peut indiquer un pourcentage de surface construite à ne pas dépasser. L’abri ajoute de l’emprise au sol et vous pouvez vous retrouver vite en dehors des seuils. S’il n’y a pas d’emprise au sol à respecter, il peut y avoir de la surface de pleine terre à conserver, de ce fait, soyez vigilant ! Vous pouvez procéder au calcul de surface des espaces verts pour avoir une idée du pourcentage à respecter.
Vous avez construit l’abri sans respecter les distances réglementaires par rapport aux propriétés voisines ou le domaine public. Au moins de pouvoir déplacer votre abri, la mairie ne vous donnera pas son accord pour le conserver à cet emplacement.
L’abri en question ne respecte pas les règles de hauteur ? Et oui, le PLU impose parfois les hauteurs à ne pas dépasser pour les constructions sur une parcelle !
Enfin, l’aspect extérieur pourrait aussi être source de non-conformité. Surtout si votre parcelle se situe en secteur protégé soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.

💡 Une bonne astuce pour connaître ce qui est admis dans votre parcelle est de faire une demande de certificat d’urbanisme. Cela fonctionne aussi pour les projets d’achat immobilier. Toute personne peut demander un certificat d’urbanisme, même si la parcelle ne vous appartient pas. Cette information vous permettra confirmer vos choix ou au contraire, vous désister.

Réaliser mon Certificat d’Urbanisme en ligne

Quelle démarche faire pour la déclaration préalable de travaux à postériori ?

Comme nous l’avons déjà mentionné, la procédure pour une déclaration préalable de travaux à postériori est la même que pour toute déclaration préalable. Il suffit d’indiquer « régularisation de travaux » dans la partie « Courte description de votre projet ou de vos travaux » du Cerfa.

Les Cerfas concernés sont : soit le formulaire 13404 (Déclaration préalable pour construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire). Soit, le formulaire Cerfa 13703 (Déclaration préalable pour une maison individuelle et/ou ses annexes – DPMI).

Pour constituer le dossier, à part le Cerfa, il faudra produire quelques plans. En premier lieu, le plan de situation qui montre la situation du terrain à l’intérieur de la commune. Ensuite, le plan de masse qui matérialise sur le terrain les projets générant de l’emprise au sol. C’est une vue du ciel de l’ensemble des constructions sur le terrain. Également, le plan de coupe qui montre l’implantation des constructions par rapport au profil du terrain naturel. Et enfin, le plan des façades et des toitures présente les caractéristiques des façades.

Pour le document graphique, il vous suffit d’ajouter les photos de la construction à légaliser. Et pour l’environnement proche et lointain, ajoutez aussi des photos des constructions.

Ensuite, vous devez transmettre ce dossier à la mairie dans laquelle se situe votre terrain. Vous avez trois options possibles.

Le déposer en main propre au service urbanisme,
L’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Vous connecter sur le guichet numérique de la commune pour déposer de manière dématérialisée.

Pensez tout de même à récupérer et à garder soigneusement votre récépissé de réception. Une fois, la mairie vous a rendu sa décision. Vous pouvez réaliser la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux – DAACT.

Pourquoi régulariser vos travaux ?

D’abord, il faut savoir que les autorisations d’urbanisme vous permettent de préparer votre projet en prenant en compte les règles d’urbanisme. Si ce n’est pas le cas, vos travaux ne seront pas autorisés. Dans votre cas, le projet existe déjà. S’il ne respecte pas la réglementation, il ne sera pas régularisé.

Déclaration préalable après travaux

ℹ️ Renseignez-vous avant de déposer une déclaration préalable de travaux à postériori via un certificat d’urbanisme !

De ce fait, avant de présenter votre dossier de régularisation, pensez à mettre vos travaux en conformité. En d’autres termes, il va falloir changer ce qui ne respecte pas les obligations du PLU. Cela peut être les couleurs, la hauteur, les matériaux… Pour certaines règles, vos travaux sont simplement impossibles à mettre en conformité. Une emprise au sol ou un emplacement non conforme, malheureusement, impliquent la démolition du projet.

Négliger la régularisation des travaux, vous expose à des sanctions qui peuvent être assez lourdes. Comme le Code de l’urbanisme l’indique :

« Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. » (Article L480-4).

Mais ce n’est pas tout…

Risques des travaux non régularisés

Nous avons déjà exposé les sanctions au regard du Code de l’urbanisme. Néanmoins, ce n’est pas le seul cadre juridique qui s’applique à votre propriété.

Un des risques est aussi d’être en infraction vis-à-vis des services de finances publiques : les impôts. D’après le Code général des impôts vous devez déclarer toutes les constructions nouvelles, les changements de consistance ou d’affectation des propriétés dans les 90 jours suivants l’achèvement des travaux.

Bien que les services d’urbanisme ne contrôlent pas systématiquement votre propriété, pour les impôts, c’est une autre chose. Entre 2021 et 2023, ce sont 20 000 piscines non déclarées que le fisc a retrouvé. C’est autant de propriétaires pour qui, il a été envoyé la respective facture accompagnée d’une amende.

Car la déclaration aux impôts permet de mettre à jour la valeur locative de votre propriété et avec ceci, mettre à jour la taxe foncière et la taxe d’aménagement. Il convient de savoir que la déclaration vous permet de bénéficier des exonérations temporaires de taxe foncière.

D’un autre côté, imaginons que vous souhaitez vendre votre bien. A ce moment-là, les notaires et les agents immobiliers feront leur enquête et trouveront les travaux illégaux. Aucun acheteur n’a intérêt à vous acheter le bien dans ces circonstances. Une clause suspensive pourra avoir lieu conditionnant l’achat à la régularisation des travaux.

Enfin, un autre risque et pas le moindre, concerne les assurances. Il est possible que l’assureur ne vous dédommage pas pour les travaux non déclarés. L’assureur pourrait invoquer la nullité du contrat pour fausse déclaration ou mauvaise fois. Cependant, pour que ce soit légitime, il faut que l’assureur vous pose la question de manière explicite au sujet des travaux sur les formulaires écrits pour pouvoir se prévaloir de cette action. Alors, renseignez-vous bien à ce sujet.

Bon à savoir. Si vous effectuez des travaux sans les déclarer, votre responsabilité pénale sera engagée pendant 6 ans, à partir de la date d’achèvement des travaux. Encore, il faut réussir à prouver cette date sans disposer de l’attestation DAACT. La responsabilité civile, pour sa part, est engagée pendant 10 ans après l’achèvement des travaux. Alors, pensez à la déclaration de travaux !

Références juridiques

La déclaration préalable à posteriori est possible. Malgré cela, nous vous conseillons de réaliser une déclaration préalable avant les travaux. Bien que cela puisse paraître complexe, long ou fastidieux, Urbassist existe pour faciliter vos démarches. Consultez notre plateforme pour faire vos déclarations ou régularisations.

💡Une astuce est d’en parler à votre artisan, qui pourrait prendre en charge cette partie administrative grâce à Urbassist Pro.