Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface de plancher ?

Un projet d’achat, de vente ou de construction d’une maison ou appartement c’est aussi un nouveau vocabulaire à appréhender. En effet, la surface est le terme à maitriser pour conclure une négociation ou pour aboutir à une autorisation d’urbanisme. Néanmoins, il faut savoir de quelle surface on parle. Par exemple, s’agit-il de la surface de plancher ou de la surface habitable ? Et c’est justement ce sujet que nous allons traiter dans cet article. En particulier un aspect plus spécifique : quelle est la différence entre la surface de plancher et la surface habitable ? Nous allons vous répondre par la suite.

Définition : surface de plancher

Pour commencer, sachez que la surface de plancher est l’une des surfaces règlementaires prises en compte pour l’instruction des autorisations d’urbanisme. Par autorisation d’urbanisme on entend le permis de construire, d’aménager, de démolir et la déclaration préalable des travaux.

Il faut souligner qu’avec l’emprise au sol, ces deux notions sont la basse des règles d’urbanisme de droit commun. C’est-à-dire, des règles qui appliquent à tout le territoire français et qui se trouvent dans le Code de l’urbanisme. Ainsi, imaginons que vous souhaitez aménager un abri de jardin de 5 m² de surface de plancher. Dans ce cas vous pouvez le faire sans aucune autorisation. Sinon, au-delà de cette surface, vous devrez déposer une DP – déclaration préalable auprès de votre mairie.

Bon à savoir. Si vous habitez en secteur protégé, vous devez déclarer vos travaux peu importe la surface de plancher.

Maintenant, voyons de plus près en quoi consiste la surface de plancher pour comprendre la différence avec la surface habitable.

Pour savoir si votre surface de plancher entraine une autorisation d’urbanisme, consultez le simulateur de déclaration de travaux Urbassist. Il vous dira rapidement le type de demande de travaux qu’il vous faut.

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Quand créons-nous de la surface de plancher ?

Avant tout, nous allons vous donner la définition de la surface de plancher. Le Code de l’urbanisme (Article R111-22) la décrit comme :

« La somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades »

A ce résultat il faut déduire, s’il s’agit d’une maison :

• L’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur. Y compris l’isolation thermique.
• Vides et des trémies annexes aux escaliers et ascenseurs.
• Toute surface de plancher inférieure ou égale à 1,80 mètre de hauteur sous plafond.
• Les espaces de stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.
• Combles non aménageables.

S’il s’agit d’un immeuble collectif, il faut déduire :

• Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle. A inclure les locaux de stockage des déchets.
• Les caves, celliers, ou annexes à des logements desservis par une partie commune.
• Une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation. Dès lors que les logements se desservent par des parties communes intérieures.

En somme, vous créez de la surface de plancher dès lors que :

Vous construisez un espace fermé et couvert de plus de 1.80 m de hauteur. Et qu’il ne se destine pas aux activités que l’on vient de lister ci-dessus. Cela veut dire, que cet espace est vivable, comme une chambre par exemple.

Est-ce que le garage fait partie de la surface de plancher ?

C’est une question qui revient souvent lorsque l’on évoque la surface de plancher. Dans la mesure où le garage est un espace de stationnement des véhicules, il ne crée pas de surface de plancher.

En revanche, il entraine la création d’emprise au sol et de surface taxable. Encore deux notions à comprendre.

Attention tout de même au fait qu’on parle bien des aires aménagées en vue de stationner. Considérons que vous construisez un local de 50 mètres carrés et bien évidement de plus de 1.80 m de hauteur. Et vous aménagez la moitié de l’espace en bureau ou une activité autre que le stationnement. Dans ce cas, vous créez de la surface de plancher dans la partie non destiné à garer et manœuvrer la voiture.

Comment se calcule la surface de plancher ?

Pour conclure cette partie consacrée à la surface de plancher, expliquons maintenant comment elle se calcule.

D’abord, sachez qu’elle s’exprime en mètres carrés. Autrement dit, c’est une surface en deux dimensions. Donc, vous devez prendre en considération la largeur et la longueur de la maison pour calculer la surface. Prenez soin de prendre ces mesures de l’intérieur du bâtiment. Rappelez vous qu’on ne prend pas en compte l’épaisseur des murs, ni les embrassures des portes et fenêtres.

Ensuite, additionnez chaque étage de votre maison. A ce résultat, commencez maintenant à déduire tous les points listés préalablement.

Enfin, vérifiez bien qu’il s’agit des espaces clos et couverts. Une terrasse par exemple, n’a pas de surface de plancher. Les piscines, les carport, les pergolas, et tout autres aménagements ouverts ou sans toit, non plus.

Votre abri de jardin, lui, entraine bel et bien de la surface de plancher.

Passons maintenant à notre autre sujet pour comprendre quelle est la différence entre surface habitable et surface de plancher.

Surface habitable (SHAB) : définition

La surface habitable, quant à elle, est une notion prise en compte dans les domaines de l’immobilier et de la construction. Effectivement, vous allez entendre parler de celle-ci surtout au moment de la vente ou de la location d’un bien. Comme vous le savez, les dimensions comptent pour beaucoup que ce soit pour l’achat ou pour la construction d’une maison. C’est l’un des principaux critères de décision.

Alors, définissons tout de suite la surface habitable. Cette fois-ci c’est le Code de la construction et de l’habitation qui nous donne la réponse. Il indique dans son article R156-1 (Décret n°2021-872 du 30 juin 2021) :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Bon à savoir. La surface habitable d’un logement doit être au minimum de 14 m² par habitant pour les quatre premiers habitants. De 10 m² par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. En ce qui concerne le volume habitable, il doit être au minimum de 33 m³ par habitant (les quatre premiers habitants). Et 23 m³ au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

Pareillement à la surface de plancher, certains espaces s’intègrent à la surface habitable, tandis que d’autres en sont exclus. Voyons lesquels.

Quelles surfaces sont comprises dans la surface habitable ?

Comme nous l’avons vu préalablement, même si il y a une différence entre la surface de plancher et la surface habitable, elles ont de nombreux points communs. Toutes les deux prennent notamment en compte uniquement des locaux d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre. En revanche, elles excluent toutes les deux certains espaces mais pas les mêmes. Plus précisément la surface de plancher exclue :

• Combles non aménagés,
• caves,
• sous-sols,
• remises,
• garages,
• terrasses,
• loggias,
• balcons,
• séchoirs extérieurs au logement,
• vérandas,
• volumes vitrés,
• locaux communs et autres dépendances des logements.

Au contraire, il faut compter la buanderie, le cellier, débarras, séchoirs intérieurs ou autre espace intérieur. De même le salon, les chambres, la cuisine et salles de bains sont comptées dans la surface habitable. C’est-à-dire tout espace intérieur d’une hauteur supérieure à 1.80 m.

Maintenant que vous connaissez ces informations, voici ce qu’il faut pour calculer votre surface habitable. En premier lieu, répertoriez les pièces ayant une hauteur supérieure à 1.80 mètre de hauteur.

Attention à ne pas intégrer celles qui sont dans la liste ci-dessus. Ensuite, mesurez les dimensions au sol (largeur et longueur) de chacune des pièces et calculez la surface. Enfin, l’addition des surfaces vous donnera la surface habitable de votre maison.

Cette étape est délicate et c’est souvent conseillé de vous faire accompagner d’un expert.

D’ailleurs, sachez que la surface habitable est associée au volume habitable. Celui-ci correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Donc, c’est une mesure en mètres cubes.

Surface habitable et Loi Carrez : ce qu’il faut savoir

Nous ne pouvons pas finir cet article sans vous parler de la surface Carrez. La surface habitable, la surface de plancher et la surface Carrez se ressemblent à plusieurs points. Au regard de sa définition, les différences sont minimes. À savoir que la définition selon le décret d’application de surface privative est :

La superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La caractéristique principale de la surface Carrez, aussi appelée Superficie privative, est qu’elle concerne les copropriétés. Donc, celle-ci est la principale différence à prendre en compte lors que vous entendez parler de cette surface.

Quelle différence avec la surface de plancher ?

Pour conclure, bien que la surface de plancher et la surface habitable aient de nombreux points communs, elles sont différentes. Pour vous aider à comprendre, nous les recensons dans le tableau ci-dessus :

Il faut retenir plusieurs points :

Dans le cas où, vous voulez acheter ou vendre une maison ou appartement, renseignez-vous sur la surface habitable. Les prix et votre confort dépendent en grande partie de ce critère.

Par ailleurs, si vous effectuez des travaux entrainant la création de surface de plancher, renseignez-vous sur l’autorisation d’urbanisme. En effet, au-delà de 5 m², la déclaration préalable de travaux est nécessaire et obligatoire.

En outre, des outils existent pour vous aider. Par exemple, le site du Service public vous propose un simulateur pour calculer la surface de plancher.

Enfin, sachez que pour réaliser votre dossier de déclaration de travaux il existe Urbassist. Une plateforme qui vous assiste de manière automatisée dans la réalisation de votre Cerfa, plans et pièces graphiques.

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