Tout savoir sur le retrait administratif déclaration préalable
Votre déclaration préalable de travaux a été acceptée de manière tacite ou explicite par le service urbanisme de votre ville. Ravis de ce retour d’instruction, vous commencez le chantier d’aménagement de votre maison individuelle dans les plus brefs délais. Cependant, consciencieux, vous vous demandez si cette autorisation peut être retirée. La réponse est oui, dans certains cas, l’administration est en droit de procéder au retrait administratif d’une déclaration préalable.
Mais rassurez-vous, nous allons tout vous expliquer à ce sujet !
Bon à savoir. Afin de mettre toutes les chances de votre côté au moment de lancer les procédures administratives pour demander l’autorisation pour votre projet, pensez à réaliser un dossier de travaux complet et conforme. Un dossier de déclaration préalable comporte de nombreux plans et documents graphiques complexes. Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez réaliser votre dossier en ligne grâce à l’assistant Urbassist. Les plans se génèrent automatiquement avec les mentions obligatoires et techniques demandées par les instructeurs.
Le retrait administratif ne concerne pas que les déclarations préalables de travaux. Il peut aussi concerner les autres autorisations d’urbanisme. Comme le permis de construire, le permis d’aménager ou le permis de démolir.
Qu’est-ce que le retrait administratif déclaration préalable ?
Lorsque vous réalisez certains travaux, vous devez faire une demande de travaux en mairie. Pour ce faire, vous déposez un dossier (différent selon la nature, la localisation ou encore l’ampleur de votre projet). Ce dossier, dans le cas qui nous intéresse, le dossier de déclaration préalable de travaux, sera ensuite étudié par un instructeur. A la suite de l’instruction (délai de 1 mois pour les cas généraux), vous recevrez de la part du maire :
- Un retour positif. Félicitations, vous pouvez commencer le chantier.
- Un avis négatif. Vous ne pourrez pas construire votre projet en l’état, et ce pour diverses raisons (non-respect des règles d’urbanisme générales et locales par exemple).
- Aucune réponse. Dans ce dernier cas, on parle d’accord tacite déclaration préalable. Autrement dit, l’autorisation vous est tacitement accordée dans la mesure où aucune décision ne vous a été clairement notifiée à l’issue de l’instruction.
Vous serez potentiellement concerné par le retrait administratif de votre déclaration préalable du moment où vous avez obtenu un accord (explicite ou tacite) de l’administration.
➡ Concrètement, procéder au retrait administratif d’une déclaration préalable de travaux est un acte juridique. Cet acte consiste à vous retirer l’autorisation d’urbanisme qui vous a déjà été accordée. En effet, il se peut que malgré la vigilance des services instructeurs, votre demande ait fait l’objet d’une erreur d’interprétation ou que le bénéficiaire de l’autorisation ait fait une tentative de fraude. Dans ce cas, le maire de la commune ou l’autorité compétente est en droit de revenir sur la décision de non-opposition et finalement refuser votre projet de construction et annuler la déclaration préalable de travaux. Et ce même si la décision de non-opposition à votre déclaration préalable de travaux a fait l’objet d’un affichage en mairie et votre terrain.
Cependant, rassurez-vous, le retrait administratif ne peut pas intervenir sans raison.
Le champ d’application d’un retrait administratif
Comme nous le précisions plus haut, l’administration ne peut procéder au retrait administratif, sans respecter plusieurs conditions, définies par le droit de l’urbanisme.
Tout d’abord se pose la question du « pourquoi ». Pourquoi êtes-vous concerné par le retrait administratif déclaration préalable ? Parce que votre projet ne respecte pas la règlementation ! Dans la majorité des cas, cette procédure est la conséquence du recours d’un tiers. En effet, lorsque vous affichez votre autorisation d’urbanisme sur votre parcelle, les tiers ont deux mois pour s’opposer à votre chantier (recours administratif ou gracieux).
Concernant les conditions que doivent respecter le retrait, l’article L424-5 du Code de l’urbanisme précise que :
« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. »
Cet article nous donne deux informations primordiales, mais ce ne sont pas les seules règles liées à la procédure de retrait administratif d’une déclaration préalable.
Les règles liées à la procédure de retrait
- Premièrement, le retrait administratif déclaration préalable ne peut avoir lieu que si votre autorisation d’urbanisme est illégale. En effet, vous conviendrez que l’administration ne peut pas tolérer des travaux qui ne respectent pas la loi. Pour non-respect du Plan Local d’Urbanisme ou des règles éditées dans le Code de l’Urbanisme… L’annulation du projet semble donc inévitable.
- Ensuite, notons que le retrait administratif ne peut avoir lieu que dans les 3 mois qui suivent le retour d’instruction (décision expresse ou tacite). Une fois le délai des 3 mois passé, le retrait ne peut intervenir que via une demande expresse du bénéficiaire de l’autorisation.
- Enfin, le retrait doit être contradictoire. En d’autres termes, cela signifie que la mairie doit vous accorder le temps et la possibilité de présenter vos observations. Auquel cas, le retrait serait considéré comme illégal. Pour ce faire, l’administration doit vous informer par courrier recommandé avec accusé de réception du fait qu’elle enclenche une procédure de retrait de déclaration préalable à votre encontre. Vous disposez alors d’un peu de temps, à compter de la date de réception du courrier de la mairie pour réagir.
Comment éviter cette procédure ?
La procédure d’annulation de votre autorisation, peut rapidement devenir source de stress et entrainer des complications. Pour éviter les recours des tiers, que la mairie ne revienne sur sa décision et que vous vous retrouviez au milieu d’une procédure juridique, mieux vaut être bien informé sur la réglementation avant de déposer une demande d’urbanisme.
Pour ce faire, deux options s’offrent à vous :
- Consulter vos documents d’urbanisme
- Faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel
Consulter les documents d’urbanisme
Par documents d’urbanisme, on entend tous les documents de votre commune qui pourraient concerner votre parcelle. Par exemple, existe-t-il un Plan Local d’Urbanisme ? Votre terrain est-il concerné ? Et si oui, quelles sont les règles liées à votre projet ? Par exemple, certains PLU fixent même les distances séparatives ou les couleurs des matériaux à utiliser impérativement.
Par ailleurs, sachez que si votre commune n’est pas soumise à un PLU, il se peut qu’elle le soit à d’autres documents, comme une Carte Communale, un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou encore un Plan de Prévention des Risques d’Inondations. La liste n’est pas exhaustive. Le mieux est de vous rendre sur le site internet de votre commune, ou directement en mairie.
Faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel
Vous pouvez également opter pour une alternative qui est de demander en mairie un certificat d’urbanisme opérationnel, ou CUb. Concrètement, il s’agit de déposer un dossier en mairie. Une fois étudié, le service urbanisme de la commune vous indiquera si votre projet est faisable ou non. Vous aurez également de nombreuses indications sur les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, les participations et autres taxes d’urbanisme, les limitations administratives…
Un dossier de certificat d’urbanisme opérationnel se compose de plusieurs plans et documents :
- Formulaire CERFA 13410* complété,
- CU1, plan de situation,
- CU2, notice descriptive,
- CU3, plan du terrain (nécessaire lorsque des constructions existent déjà).
Bon à savoir. Vous pouvez réaliser ce dossier complet en quelques minutes sur Urbassist, pour seulement 19€ !
Enfin, sachez qu’un tiers doit respecter certains délais pour déposer un recours contre une décision administrative. Pensez à vous renseigner avant d’entreprendre toute sorte de démarche.
