Les éléments clefs de l’instruction des autorisations d’urbanisme.

Le guichet de dépôt

Tout d’abord, il faut savoir que les autorités compétentes pour l’instruction des autorisations d’urbanisme sont le maire ou le préfet. Le maire agit au nom de la commune et le préfet au nom de l’Etat. La préfecture instruit surtout les grands ouvrages d’intérêt national. Par exemple la construction d’un bâtiment de service public : un hôpital, une gendarmerie.

Ainsi, l’instruction des autorisations d’urbanisme de votre dossier (déclaration préalable ou permis de construire) sera de la responsabilité de la mairie de votre commune. Elle sera donc votre guichet de dépôt.

Le dépôt peut se faire par lettre recommandé avec avis de réception ou remise en main propre contre décharge.

Cependant, cette procédure est en train d’évoluer grâce à la loi Elan. En effet, à partir du 1^er janvier 2022, tous les dépôts de demande d’autorisation d’urbanisme pourront se faire de manière dématérialisée (Loi Elan, article 62).

Concrètement, les communes auront une plateforme web à travers laquelle vous pourrez transmettre votre dossier.

Pour les communes non concernées par la Loi Elan (celles de moins de 3 500 habitants), l’obligation est de proposer la SVE ou Saisine par Voie Electronique. En d’autres mots, la possibilité de faire vos démarches via une adresse e-mail, un téléservice spécifique ou un formulaire de contact. Ceci sera obligatoire à partir du 1^er janvier 2022 (Art. L102-8 du Code des Relations entre le Public et l’Administration – CRPA).  

Plusieurs communes sont d’ores et déjà en train de développer leurs outils pour l’instruction des autorisations d’urbanisme. La crise sanitaire liée à la pandémie du Covid-19 a fait évoluer les choses rapidement dans ce sens.

Rassurez-vous, le dépôt en papier ne sera pas interdit, mais il est possible que leur usage devienne de plus en plus rare.

Préparer mon dossier d’autorisation d’urbanisme

L’instructeur et l’instruction

Une fois que votre dossier est arrivé au guichet, on lui assigne un numéro d’enregistrement. Puis, il est transmis au service d’urbanisme de votre commune ou au centre instructeur correspondant.

En effet, bien que les mairies conservent leurs compétences, elles peuvent déléguer l’instruction des autorisations d’urbanisme à un centre instructeur.

Certaines communes ont opté pour la mutualisation des services. Elles font partie de ce qu’on appelle un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Un EPCI C’est un groupe de communes qui travaille ensemble.

La commune peut confier l’instruction des dossiers à l’EPCI, il sera donc le centre instructeur. Elle peut déléguer aussi cette fonction à un prestataire privé ou à un syndicat mixte. Toutefois, c’est le maire qui signe les arrêtés d’autorisation.

Dans ce cas, après réception du dossier, elle le transmet au centre instructeur. Puis, il sera pris en charge par un instructeur ou une instructrice du droit des sols (ADS).

Entretemps, la mairie doit procéder dans les 15 jours à partir du dépôt du dossier à l’affichage de l’avis de dépôt de demande d’autorisation d’urbanisme. Cet affichage doit indiquer les caractéristiques essentielles du projet.  

Pour l’instruction des autorisations d’urbanisme, l’instructeur vérifiera sur votre projet si :

• Votre dossier est complet : le Cerfa est complété et les pièces jointes complètes.
• Le projet est en conformité avec les règles d’urbanisme (PLU, PLUi, PSMV).
• Les plans et cartes sont lisibles, à la bonne échelle et côtés en 3 dimensions (largeur, longueur et hauteur ou profondeur).

Si votre dossier est incomplet ou manque de qualité, l’instructeur à 1 mois après le dépôt pour vous demander des pièces complémentaires.  
Cette demande de pièces complémentaires a pour effet d’allonger le délai d’instruction. Vous avez 3 mois pour répondre à l’instructeur et lui apporter les pièces demandées. A ce moment-là, le délai d’instruction commencera à courir. Si vous ne donnez pas de réponse après 3 mois, votre demande sera rejetée.

L’instructeur transmet votre dossier pour avis aux services de consultation : l’Architecte des Bâtiments de France – ABF, les gestionnaires des réseaux, les impôts, entre autres.

Les délais

Les délais d’instructions peuvent s’allonger en fonction du nombre de services à consulter. Plus le projet est complexe, plus il y aura des consultations. L’instructeur vous contactera dans le mois qui suit le dépôt pour vous notifier si le délai d’instruction est prolongé. Les travaux situés en secteur protégé sont un cas d’exemple.

Lire notre article à ce sujet :  » Autorisation de travaux aux abords d’un monument historique : quelles démarches ? « 

Le délai de l’instruction des autorisations d’urbanisme

Le délai d’instruction dépend du type d’autorisation, du lieu du projet et de la complétude et qualité du dossier.

Bon à savoir. Plusieurs dérogations et modifications des délais existent en fonction du projet ou de sa situation (parc naturel, centre-ville protégé, zone à risque, etc). Consultez les articles R423-24 à R*423-33 du Code de l’urbanisme pour en savoir plus.

Le retour de l’instruction des autorisations d’urbanisme

Suite à l’instruction vous aurez trois possibles réponses :

1. Pas de réponse. Ceci équivaut à un permis de construire tacite ou à la non opposition à la déclaration préalable. Nous vous conseillons, de demander une attestation à votre mairie pour avoir une preuve en cas de litige.
2. Avis positif. Vous avez l’approbation pour faire vos travaux. Il est possible que votre autorisation soit conditionnée au respect des prescriptions établies par la mairie.
3. Refus d’autorisation. Dans ce cas, la mairie devra justifier son avis.

Dans certains cas la notification d’un sursis à statuer est possible. Par exemple, dans les communes qui se trouvent au stade d’élaboration ou révision de son document d’urbanisme.

Un sursis à statuer signifie une interruption dans l’instruction des autorisations d’urbanisme. Ceci peut durer jusqu’à 2 ans. Pour cause, le besoin des autorités de préserver certaines zones (terrains), car il est prévu de réaliser des opérations d’aménagement urbain.

Dans ce cas, la mairie vous notifiera la durée du sursis. Passé ce délai, vous devrez confirmer ou non votre demande.

Bon à savoir. Vous pouvez demander à votre commune de vous acheter votre terrain !

Notre conseil : demandez un certificat d’urbanisme pour connaitre à l’avance les règles qui s’appliquent à votre terrain. Un possible sursis à statuer est ainsi annoncé dans votre certificat.

Enfin, votre autorisation d’urbanisme se présente sous forme d’arrêté signé par le maire. Il contient la date d’affichage en mairie, la décision finale ou les prescriptions. Vous la recevrez dans votre boîte aux lettres ou par courrier électronique si vous avez coché dans le Cerfa la case acceptant la réception de la notification de cette manière.

Préparer mon dossier d’autorisation d’urbanisme