Peut-on construire en limite de propriété ? Tout ce que vous devez savoir
Savoir si l’on peut construire en limite de propriété est l’une des préoccupations les plus courantes des propriétaires qui envisagent des projets de construction. La réponse à cette question peut varier en fonction de divers facteurs. Dans cet article, nous allons vous détailler les aspects essentiels liés à la construction en limite de propriété et ce que cela implique pour vous, en tant que propriétaire.
Qu’entend-on par limite de propriété ?
La limite de propriété est la frontière qui sépare deux parcelles de terrain contiguës appartenant à différents propriétaires. Cette ligne est souvent marquée par un mur de clôture, un grillage, de la végétation (haies, arbustes ou plantations) ou tout autre type de délimitation.
La construction en limite de propriété implique donc la réalisation de travaux de construction qui s’étendent jusqu’à cette frontière avec le voisinage.
L’opération qui vise à délimiter un terrain ou une parcelle du terrain voisin et ainsi établir ainsi la limite de propriété est réalisée par un géomètre expert. Il s’agit du bornage du terrain. Cette pratique vous permettra de maintenir une entente cordiale avec votre voisinage et de rester dans la légalité côté règlementation. Par ailleurs, le bornage est indispensable en cas de vente ou d’achat d’un terrain, mais également en cas de fusion ou une division de parcelle. Mais revenons-en au sujet qui nous intéresse, la construction de projets en limite de parcelle.
Peut-on construire en limite de propriété ?
👉 Oui, il est très souvent possible de construire en limite de parcelle. Mais sous réserve de s’être bien renseigné au préalable pour respecter la règlementation en vigueur.
En effet, outre la règlementation nationale, la législation concernant la construction en limite de propriété peut varier d’une municipalité à une autre. Dans de nombreux endroits, il existe des règles strictes régissant ce type de construction afin de protéger les droits des propriétaires voisins et de prévenir les litiges potentiels.
Bon à savoir. Attention, avant de construire un projet, qu’il soit en limite de propriété ou non, vous devez, dans certains cas, demander une autorisation de travaux en mairie (déclaration préalable ou permis de construire). Vous pouvez utiliser notre solution de déclaration de travaux en ligne pour faciliter la réalisation de votre dossier. Le tout pour seulement 89€ !
Où trouver la règlementation en matière de construction en limite parcellaire ?
Les règles sont détaillées et adaptées à votre commune pour celles qui disposent d’un document d’urbanisme comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou la Carte Communale. En l’absence de PLU, vous trouverez la règlementation concernant les règles d’implantation et de localisation des bâtiments dans le Règlement National d’Urbanisme (RNU).
Le Code Civil établit également certaines règles concernant les distances légales minimales à respecter lors de la construction en limite de propriété. Consultez-le notamment si vous envisagez de construire une clôture mitoyenne ou un mur mitoyen.
Enfin, dans le cas où votre maison se situe dans un lotissement, n’oubliez pas de prendre en compte le règlement du lotissement. En tant que propriétaire du terrain, vous devez respecter les règles qui y sont inscrites.
Bon à savoir. Il est vrai que chercher l’information dans tous ces documents peut parfois s’avérer complexe. Pour faciliter vos démarches et savoir si vous pouvez bâtir votre projet en limite de propriété, notre équipe d’urbaniste peut étudier et vérifier pour vous la conformité de votre projet aux règlements d’urbanisme. Il s’agit du « Service de vérification de conformité réglementaire ». Contactez-nous pour avoir plus d’informations à ce sujet !
Quelles sont les distances légales à respecter ?
L’article R111-17 du RNU précise que : « A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. » Pour les constructions dont la hauteur est supérieure à 6 mètres, cette distance minimale passe alors à la moitié de la hauteur de la construction.
Pour résumer, la règle du RNU précise que vous pouvez soit construire un bâtiment sur la limite parcellaire ou le décaler, tout en respectant au moins 3 mètres de distance. Vous devrez prendre en compte cette règlementation pour estimer par exemple la distance entre votre abri de jardin et vos voisins ou encore la distance entre votre pergola et vos voisins.
⚠️ Mais attention, comme nous le précisions plus haut, certains documents d’urbanisme peuvent définir d’autres règles.
Par exemple à Lille, dans la zone UOP4 (quartier de la gare de Roubaix) « Les constructions peuvent s’implanter sur toutes les limites séparatives […]. En cas de retrait de ces limites séparatives, un minimum de 2 m de retrait est obligatoire. »
A Nîmes, en zone UB7 (centre-ville), il est précisé que : « A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 m. »
Cas particulier : la façade mitoyenne dispose d’ouvertures
Il est important de savoir que vous pouvez construire en limite séparative seulement à condition que la façade mitoyenne ne dispose d’aucune ouverture qui permet aussi de regarder une propriété voisine de façon directe ou indirecte. En clair, qu’il n’y ait pas de fenêtres, de portes, de baies-vitrées, de balcons, de terrasses…
Sinon, dans ce cas particulier, des distances spécifiques sont à respecter. C’est ce que l’on appelle, les servitudes de vues. On distingue la vue droite et oblique.
- La vue droite est une ouverture qui permet de regarder directement sur la propriété du voisin sans avoir à pencher ou même à tourner la tête.
- Quant à la vue oblique il s’agit de la possibilité de voir la maison voisine ou parcelle en tournant la tête. C’est ici une vue indirecte.
Dans les deux cas vous devez respecter une certaine distance entre le projet et la propriété voisine : 1.90 m pour la vue droite et 0.60 m pour la vue oblique.
Il vous sera possible de déroger à ces distances minimales imposées dans le cas où la vue depuis votre projet donne sur un mur aveugle (sans ouverture) ou sur un toit fermé. Ou, si vous vous mettez d’accord avec votre voisin. En cas d’accord à l’amiable, établissez un acte notarié pour formaliser l’accord.
Est-il possible de construire une piscine en limite de propriété ?
Comme pour les autres projets, il est tout à fait possible d’implanter une piscine jusqu’en limite séparative. D’ailleurs, certains PLU donnent une distance minimale à respecter, inférieure à 3 mètres.
Une fois encore, renseignez vous avant de déposer votre demande de travaux (demande de déclaration préalable de travaux ou demande de permis de construire). Sans cela, votre projet peut être refusé par le service urbanisme de la mairie.
Faut-il l’accord du voisin avant de commencer les travaux ?
Dès lors que vous respectez scrupuleusement les démarches d’urbanisme obligatoires (dépôt d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire, obtention de ladite autorisation, affichage de cette dernière…), vous êtes en droit d’entreprendre vos travaux.
Cependant, afin d’éviter de potentiels litiges et désaccords avec vos voisins, il est toujours préférable de les informer. Faites le avant de commencer les travaux en précisant que la mairie a donné son accord pour construire.
D’où l’importance de déclarer ses travaux dans les règles de l’art ! Et comme un dossier de déclaration de travaux peut s’avérer complexe à réaliser, vous pouvez utiliser notre solution en ligne, Urbassist. En quelques minutes vous aurez réalisé votre dossier d’urbanisme. Il ne vous restera plus qu’à le transmettre en mairie. Vous verrez, c’est simple et rapide !
Réaliser mon dossier de déclaration de travaux
Comme vous pouvez le constater, la question de savoir si l’on peut construire en limite de propriété est complexe. Cela nécessite une bonne compréhension des lois et réglementations locales. Avant de réfléchir à tout projet de construction à proximité de la limite de votre propriété, nous vous recommandons de consulter tous les documents d’urbanisme en vigueur. Assurez-vous de respecter toutes les exigences légales et de minimiser les risques de litiges avec vos voisins.
En fin de compte, le respect des règles d’urbanisme et des droits des autres propriétaires sont essentiels pour garantir le succès et la légalité de votre projet de construction.
💡Vous pouvez consulter la limite séparative de votre propriété sur le cadastre : cadastre.gouv.fr.
