Servitude d’utilité publique : tout savoir
Nous insistons souvent sur l’importance du Plan Local d’Urbanisme sur vos projets et travaux de construction. Néanmoins, au-delà du PLU, il existe des dispositifs encore plus contraignants en termes d’urbanisme et d’aménagement du territoire. On parle de servitude d’utilité publique – SUP. Et c’est justement ce sujet qui sera l’objet de cet article.
En premier lieu, nous rappellerons la définition de servitude d’utilité publique – SUP. Pour continuer, nous présenterons les servitudes les plus courantes. Et à la fin, nous vous expliquerons l’impact des servitudes sur votre propriété.
Qu’est ce qu’une servitude d’utilité publique – SUP ?
Définition de SUP
Pour démarrer cet article nous allons vous donner directement la définition de servitude d’utilité publique. Avant tout, soulignons que nous parlerons ici des SUP affectant l’utilisation des sols au sens du Code de l’urbanisme.
Une servitude d’utilité publique indique des secteurs de la commune dans lesquels la constructibilité est limitée ou interdite. Ce sont des limitations administratives du droit de propriété établies dans l’intérêt général. Si votre parcelle est affectée par une SUP, vos droits seront fortement impactés.
La notion d’utilité publique sur une zone indique que celle-ci est nécessaire à une opération pour l’intérêt général. C’est-à-dire, pour le bien public. De ce fait, l’État ou les collectivités territoriales doivent pouvoir disposer de ces secteurs. En dépit du droit de propriété dont tout français dispose.
Une servitude d’utilité public est établie en fonction d’enjeux jugés de haute priorité.
En somme, une SUP est une zone délimitée par l’Etat et les communes sur laquelle s’impose un certain nombre de contraintes. Il s’agit de prescriptions ou d’interdictions.
Les servitudes ont une relation étroite avec les plans locaux d’urbanisme. Voyons pourquoi tout de suite.
Quel rapport entre le PLU et une servitude d’utilité publique ?
À l’échelle communale c’est le Plan Local d’Urbanisme qui définit les règles de construction et d’aménagement sur les différentes zones de la commune. Or il y a des prescriptions nationales et même locales qui sont opposables au PLU. On parle des servitudes d’utilité publique (SUP).
En d’autres termes, les SUP prévalent sur les PLU ou le document en tenant lieu. De ce fait, la commune doit prendre en compte les SUP pendant l’élaboration du PLU. Ainsi, les prescriptions du PLU doivent obligatoirement être cohérentes avec les prescriptions des SUP.
A manière d’exemple, prenons une parcelle est affecté par un risque d’inondation et classée en zone rouge. En temps normal, les constructions seront interdites sur cette parcelle par rapport à la servitude. Le PLU devrait aussi classer le terrain comme inconstructible.
Si ce n’est pas le cas, ce sont les prescriptions de la SUP qui prendront le dessus. Sauf si la commune arrive à démontrer que la SUP est illégale, ce qui est très rare. Le propriétaire du terrain n’aura pas son autorisation de travaux, même si le PLU admet les constructions.
Vous y trouverez la liste complète des servitudes dans les annexes du Code de l’urbanisme. Nonobstant, nous allons vous en expliquer quelques-unes.
Bon à savoir. Un document juridique opposable signifie que son contenu prévaut sur tout le reste. En d’autres mots, tout le monde doit respecter ce document.
Pour savoir si votre terrain se trouve dans une SUP, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme à votre mairie. Urbassist vous assiste dans la préparation de votre dossier de façon simple et rapide. La plateforme vous guide pas à pas, pour seulement 19€, vous aurez votre dossier de certificat d’urbanisme complet.
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Quelles sont les servitudes d’utilité publique – SUP ?
Le Code de l’urbanisme regroupe les SUP en 4 catégories selon des thématiques. De ce fait, il existe les servitudes relatives à :
- La conservation du patrimoine.
- L’utilisation de ressources et d’équipements.
- La Défense Nationale.
- La salubrité et à la sécurité publique.
Maintenant, voyons en quoi consistent ces catégories !
Conservation du patrimoine
Dans cette catégorie on liste les servitudes visant la protection du patrimoine naturel, culturel ou sportif. Un des objectifs est la mise en valeur d’un secteur sauvegardé, aujourd’hui nommés sites patrimoniaux remarquables.
Cette servitude affecte par exemple les parcelles situées près des monuments historiques ou en centre ancien. Il faut dans ce cas, consulter les plans de sauvegarde et de mise en valeur – PSMV. Ou bien les plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine – PVAP. Toutes les prescriptions à suivre se trouvent dans ces documents, des matériaux et styles, aux couleurs autorisées sur les façades en passant par les extérieurs des bâtiments.
De la même manière, elle cherche à protéger les zones forestières, agricoles ou naturelles. Ainsi que le patrimoine sportif comme les terrains de sport.
Equipements et réseaux publics
De surcroit, existent aussi les servitudes concernant les équipements et les ressources publiques (mines, aéroports, communications…). Par exemple, autour des aérodromes il existe des nuisances liées aux bruits. C’est pour cette raison que l’Etat établi une servitude dénommée zones de bruits des aérodromes.
Le document qui en résulte est le plan d’exposition au bruit – PEB. Celui-ci contient les prévisions ou projets d’extension des aéroports. Mais aussi un zonage en fonction du bruit produit par les avions et autres aéronefs.
Imaginons que votre terrain se situe dans une zone A ou B du PEB. Alors, il vous sera interdit de construire des maisons d’habitations individuelles non groupées. Ce n’est qu’une des prescriptions possibles, d’où l’importance de connaître les SUP.
Défense Nationale
Dans cette catégorie on y retrouve toutes les zones délimitées et destinées à, bien sûr, la défense nationale. Plus précisément :
- Les postes électro-sémaphoriques de la marine nationale.
- Ceux des défenses des côtes et de la navigation.
- Les polygones d’isolement autour des magasins et établissements des poudres, munitions, artifices ou explosifs.
- Les terrains militaires d’atterrissage.
- Les fortifications, places fortes, postes et ouvrages militaires.
Cela va de soi, dans un périmètre classé en SUP de Défense Nationale les possibilités de construire sont très contrôlées.
Salubrité et sécurité publique
D’une part on trouve les servitudes liées à la salubrité, dont les cimentières et les établissements conchylicoles. D’un autre côté, se trouvent les servitudes relatives à la sécurité publique, notamment aux risques naturels. Dans ces cas, l’État et la commune définissent ensemble des périmètres de prévention. Prenons le cas des risques d’inondations. S’il s’avère qu’un terrain se trouve en grave danger d’inondation, il sera classé inconstructible.
Le plan de prévention des risques naturels – PPRn présente les règles à suivre en zone de risque naturel. Le PPRi – plan de prévention risque d’inondation concerne les zones exposées à des crues et des inondations. Comme pour le PEB, ces plans présentent aussi un zonage. Le classement se présente par code couleur : rouge, bleu et vert. Il va des zones à grande risque d’inondation (rouge) à des zones moins exposées (vert).
Concrètement, si votre parcelle se retrouve classée en zone à grande risque, fort probablement elle ne sera pas ou plus constructible. Si la parcelle est déjà construite, attendez-vous à des contraintes (expropriation, préemption…)
Expliquons maintenant plus en détails les différents effets que peuvent avoir les servitudes sur un terrain.
Effets des servitudes sur vos droits de propriété
Nous l’avons déjà laissé entendre à travers cet article. Une servitude d’utilité publique limite votre droit de propriété.
Concrètement cela peut se traduire par une interdiction d’occupation de la propriété ou de la parcelle. L’effet le plus significatif se fait sur la constructibilité du terrain. Elle peut être limitée ou totalement interdite.
Mais ceci n’est pas le seul effet d’une servitude. L’Etat ou la commune pourraient aussi vous imposer de faire des aménagements ou des travaux d’entretien sur votre bien. Tel est le cas sur les bâtiments d’intérêt patrimonial situés en secteur protégé.
Et si ce n’est pas vous qui le faites, c’est la personne publique qui le fera. En effet, l’Etat pourrait intervenir sur votre propriété.
Plusieurs dispositifs existent pour la mise en place de ces contraintes. Voyons lesquels.
Expropriation
L’établissement d’une servitude sur un terrain privé peut donner lieu à l’expropriation. Autrement dit, si l’état ou la commune le considère nécessaire, vous serez contraint de céder le terrain. Cette action entraine le versement d’une indemnité.
Refus d’autorisations d’urbanisme
En temps normal, presque tous les projets nécessitent une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Il est à imaginer que dans une SUP c’est encore plus demandé. En effet, l’instructeur va vérifier que votre projet soit conforme au PLU, mais tout d’abord aux servitudes. Résultat, si ce n’est pas le cas, votre demande sera refusée. Inutile de vous dire que dans ces zones, les contrôles sont plus stricts. Effectuer des travaux sans déclaration pourrait s’avérer très risqué.
Il faut savoir que les dispositions applicables aux différents secteurs retenus dans une SUP sont consultables dans les annexes du PLU.
Sursis à statuer
Il s’agit d’une procédure qui permet à l’autorité locale de différer une décision d’autorisation d’urbanisme. Autrement dit, la commune vous met en pause pour la réalisation de tout travaux. Cela peut arriver si votre terrain se situe sur une zone susceptible d’être d’utilité publique. Mais aussi si la commune est en révision de son PLU. Vous déposez une demande d’autorisation de travaux et vous obtenez comme réponse, sursis à statuer. Alors, vos projets attendront pendant 2 ou 3 ans maximum.
Droit de préemption
Admettons que vous avez décidé de vendre votre terrain affecté par une servitude ou un sursis à statuer. Dans ce cas, l’autorité peut faire recours au droit de préemption. Cela veut dire que c’est l’Etat ou la commune qui ont la priorité pour acheter votre propriété. En résumé, vous n’avez pas le choix, vous ne pouvez pas vendre à n’importe qui avant que l’Etat ne se positionne sur l’offre.
Droit de délaissement
D’un autre côté, vous avez le droit de contraindre la personne publique qui vous impose la servitude de vous acheter votre bien. C’est ce que l’on appelle le droit de délaissement. Enfin, c’est peut-être le plus judicieux étant donné que vous ne pouvez pas profiter ou obtenir d’autres bénéfices.
Bon à savoir. Retrouvez la liste complète des servitudes d’utilité publique sur l’annexe du Code de l’urbanisme.
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